不久前，住建部副部長黃艷在例行回答記者會上表態(tài)：在未來改造中，會避免“一拆了之”和“大拆大建”。結合國家“十三五”規(guī)劃里提到的“2020年是棚改的‘攻堅收尾之年’”，以及2020年棚改開工數(shù)量急劇下滑這兩個信息，我們基本可以確定的是，從2021年起，棚改將大幅收縮，逐漸開始退場。這意味著實行了十多年之久的“棚改”政策將很快會徹底退出房地產歷史舞臺。
棚改切實實現(xiàn)了數(shù)以千萬計的居民“出棚進樓”，使得城鎮(zhèn)中歷史遺留的集中成片危舊住房、破房爛院居民的居住條件和生活環(huán)境都有顯著提高。更重要的是，棚改讓很多城市地方部門實現(xiàn)了樓市和經(jīng)濟的“雙豐收”，可以說棚改對于我國絕大多數(shù)城市的發(fā)展建設都“功不可沒”。
既然如此，國家為何會開始“收縮”棚改，甚至在有些城市直接“叫停”棚改呢？答案很簡單：一方面，棚改現(xiàn)在確實走偏了，不僅加劇了地方大拆大建的欲望，也滋生了“借棚改之名瘋狂發(fā)債”的歪風；另一方面，棚改不利于穩(wěn)房價，尤其是絕大多數(shù)庫存不足、房價上漲壓力大的三四線城市，棚改政策的實行事實上扮演著“房價上漲的催化劑”，對房價上漲拉動作用巨大，現(xiàn)在不得不叫停了。
轟轟烈烈的大拆大建將逐漸停止，那么未來全國仍存的幾十萬個老舊小區(qū)，至少涉及上億居民，該作何打算？須知，這類小區(qū)現(xiàn)在居住的主要人群就是老年人，他們對于老舊小區(qū)現(xiàn)存的基礎設施差、配套不齊全等問題的改進需求也非常強烈。
事實上大家完全不用為此擔心，因為城市化進程不斷加劇的背景下，城市的面貌和發(fā)展建設只會越來越好。很多居住環(huán)境亟待解決的老舊小區(qū)未來大概率不再通過大刀闊斧地拆掉重建方式，但是國家也明確了這類城市未來的命運：那就是舊改。住建部在去年底就明確，未來5年（“十四五”期間）全國17萬個2000年底之前建成的老舊小區(qū)，總共涉及1.2億居民，將統(tǒng)統(tǒng)進行基礎類、完善類、提升類共三項內容的舊改。
重點要強調的是，住建部公布的信息顯示：到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制，到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底建成的需要改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。
何為舊改，舊改與棚改有何不同？其實舊改歸納起來有兩個顯著特點：以人為本、慢條斯理。以人為本指的是，舊改完全以居民的利益為主，同一棟樓的居民未達成一致意見，舊改不進行。換言之，本輪城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造不是“從上往下”的指令性工程，而是“從下往上”地生成改造項目，老舊小區(qū)居民同意改造后經(jīng)地方上報申請才納入改造范圍。這與棚改有本質區(qū)別，棚改為了利益可以“強拆”，但舊改無法違背民意“強推”；慢條斯理，指的是舊改包含內容較多，而且強調以人為本，所以注定是無法快速進行的。
據(jù)住建部副部長黃艷透露，舊改的三個內容分別是：基礎類涉及居民基本居住條件和居住安全、日常生活保障的基本設施；完善類是指滿足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造內容，比如加裝電梯；提升類主要是指養(yǎng)老、托育等城市公共服務的供給。
上述人士還透露，基本類是應改盡改。不過從過去兩年多全國十幾個城市上千個舊改試點項目總結來看，現(xiàn)在舊改的最大難點就是完善類內容中的老舊小區(qū)加裝電梯。因為利益無法平衡，很多老舊小區(qū)舊改項目就因為無法加裝電梯而最終擱置。換言之，老舊小區(qū)加裝電梯已經(jīng)成為舊改的最大“堵點”了。
平心而論，“舊改”確實是實打實的民生工程，不僅能提升城市功能，完善城市環(huán)境，提高城市品質，更能讓老百姓生活在更舒適、更美好的人居環(huán)境里。毫不夸張地說，舊改就是名副其實的“立足當下、利在長遠”的重大民生發(fā)展工程。所以一定得把這項工作做好。
為了全面推進老舊小區(qū)改造升級，更為了切實解決好數(shù)以萬計的居民的居住大事，住建部傳來了重要信號：從2020年9月以來，全國各地開始實施住宅“新標準”，即“電梯新規(guī)”——北京、江蘇、上海、浙江等地住建部相繼發(fā)布了《住宅設計規(guī)范》征求意見稿（真正實施是從2021年開始）。其中關于老舊小區(qū)加裝電梯部分，新標準明確規(guī)定：我國已步入老齡化社會，居住的各方面應該對老年群體給予更多的關注。特別是對老年人出行有密切影響的電梯新規(guī)必須要全面調整：設置電梯的規(guī)定由原來的七層及七層以上或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過16m，設置電梯，調整為四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9m的新建住宅建筑，設置電梯。
按照住建部發(fā)布的《住宅設計規(guī)范》，很顯然，從2021年起，在住房“新標準”下，4層以上的老舊小區(qū)統(tǒng)統(tǒng)都要加電梯。但這只是理論上的，上文我們也提到了，舊改的最大特點就是“以人為本”，所以最終實施起來，還是會因小區(qū)而異，因人而異。易居研究院專家也分析認為，此舉對于推動“舊改”有積極意義，但老舊小區(qū)工作又是一項系統(tǒng)而復雜的工作，需要因小區(qū)、因樓棟、因戶施策，急不得。
老舊小區(qū)加裝電梯為何很難推動？歸根結底是“利益分配不均衡”所致。
一方面，各個樓層對于加裝電梯的需求不同，1、2低樓層需求弱或者壓根不需要，而且加裝電梯還會遮光、產生噪音、有安全隱患等，所以低樓層往往很排斥。而高樓層，需求很強烈，尤其是頂層，常年受無電梯困擾，苦不堪言；
另一方面，加裝電梯出資和后期維護出資問題。住建部明確了舊改“改善類”內容包括加裝電梯這一項，也明確了改善類需求的資金來源要居民自己承擔一部分，所以即便國家對于老舊小區(qū)加裝電梯會有補貼，但也不是全面補貼，最終需要居民出一部分錢。由于每個樓層對于加裝電梯的需求不同，所以指望低樓層的居民出資不現(xiàn)實。事實上，最主要的是，加裝電梯對每個樓層的價值是不一樣的，低樓層加電梯是“弊”，高樓層加裝電梯是“利”，這其中的利益該如何分配，居民之間很難達成一致意見。所以，很多地區(qū)舊改一到加裝電梯這個環(huán)節(jié)，就很難推行下去。
住宅新標準下，老小區(qū)統(tǒng)統(tǒng)加電梯，3類人從中受益
第一、相關行業(yè)的從業(yè)人員，尤其是電梯行業(yè)。有專家計算過，舊改可撬動的投資總額不低于4萬億。即除了改造本身產生的更新改造投資以外，還會帶動行業(yè)上下游多個行業(yè)的產業(yè)發(fā)展，比如防水、水泥、管道等行業(yè)，并且會帶動居民戶內改造、裝飾裝修、家電更新。
我們只拿電梯這一個行業(yè)來說，未來5年17萬個小區(qū)要完成改造，這對應的就是17萬臺電梯。因此電梯設計、制造生產、推廣、銷售等等一系列的涉及人員和企業(yè)都會受益。尤其是那些能拿到多個大訂單的電梯專業(yè)企業(yè)，瓜分的蛋糕也更大。
第二、剛需購房者。我們不止一次強調過，大拆大建的棚改逐漸退場，實際上對于穩(wěn)定房地產有正面作用。而舊改接替棚改，實際上是老城區(qū)的利好。也有人稱舊改是老城區(qū)“浴火重生”的關鍵。
而老城區(qū)迎來重大發(fā)展機遇，實際上就會受益于無數(shù)剛需購房者。原因很簡單，現(xiàn)階段很多剛需購房者有置業(yè)需求，但卻面臨一個尷尬的處境，老城區(qū)太破，他們看不上，新城區(qū)配套好、交通便利，但是價格也高，他們又買不起，所以很多人有需求卻一直未置業(yè)。不過，老城區(qū)在經(jīng)過舊改之后，不管是整體面貌還是居住環(huán)境，亦或是普通設施也會有明顯的提升，最主要的是老舊小區(qū)有電梯后，很多年輕人就不會再排斥。所以我們認為，未來幾年伴隨著老城區(qū)的“浴火重生”，一大批剛需購房者將涌進老城區(qū)。從剛需購房者的角度來看，舊改讓他們實現(xiàn)了“少花錢也能享受到高品質居住”的夢想；
第三、加裝電梯的老舊小區(qū)高樓層業(yè)主。前面我們已經(jīng)提到了，老舊小區(qū)加裝電梯，實際上更有利于高樓層業(yè)主：加裝電梯后，高樓層之前的“上樓難”缺點就轉變成了“優(yōu)點”，疊加很多老舊小區(qū)有高贈送，所以高樓層的房屋自然就成了香餑餑，市場價值迎來大幅提升，也是理所當然。事實上，從過去兩年多全國加裝電梯完成后的小區(qū)市場價走勢來看，加裝電梯對于高樓層的升值效應也非常明顯的。
