基本案情
小區(qū)電梯內(nèi)被物業(yè)公司租給廣告公司使用，獲得的租金收益應(yīng)該由誰所有？近日，睢寧法院針對一起業(yè)主委員會起訴物業(yè)公司要求支付電梯廣告費的案件進(jìn)行了公開判決。
2019年6月，睢寧縣某小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)小區(qū)電梯內(nèi)部被物業(yè)公司租給廣告公司使用，而物業(yè)公司卻未將電梯廣告費用進(jìn)行公示，也未向業(yè)主進(jìn)行分配，業(yè)主委員會認(rèn)為物業(yè)公司收取的廣告費用不透明，損害業(yè)主的合法權(quán)益，遂向睢寧法院提起訴訟要求返還電梯廣告租賃費用。
庭審中，業(yè)主委員會向法院提供了物業(yè)公司于2019年初與徐州某廣告公司簽訂的《物業(yè)電梯廣告合作協(xié)議書》一份，協(xié)議顯示，電梯租賃費每部每年500元，共20部電梯，租賃期限兩年，合計20000元。
物業(yè)公司辯稱，該部分款項已支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分業(yè)主欠繳的物業(yè)費，但僅提供了成本支出方面的證據(jù)，未提供其他證據(jù)。
睢寧法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)民法典規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。小區(qū)內(nèi)電梯屬于業(yè)主共有范圍，物業(yè)公司將業(yè)主共有部分進(jìn)行的經(jīng)營與收益，應(yīng)單獨列賬，并及時向業(yè)主公示，按照業(yè)主或業(yè)主委員會的意見進(jìn)行分配。
本案中，物業(yè)公司將業(yè)主共有電梯租賃給廣告公司使用獲得的收益應(yīng)屬業(yè)主共有，而物業(yè)公司并未對此收益進(jìn)行部分單獨列支、公示，也未向業(yè)主進(jìn)行分配，損害了業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)返還給業(yè)主。但物業(yè)公司與廣告公司在履行合同過程中產(chǎn)生了一定的成本費用，該費用的產(chǎn)生是物業(yè)公司為業(yè)主利益所支出的合理費用，應(yīng)從業(yè)主共有的廣告收益中扣除。
對于物業(yè)公司辯稱部分費用用于部分業(yè)主欠繳的物業(yè)費，法院認(rèn)為欠繳的物業(yè)費僅為部分業(yè)主，而共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有，雙方債權(quán)債務(wù)主體不同，不符合法定抵銷的規(guī)定，因此，對物業(yè)公司行使抵銷權(quán)的主張未予支持，法院判決，物業(yè)公司在扣除合理成本后，向業(yè)主返還電梯廣告收益。
法官說法
日常生活中，開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人將小區(qū)內(nèi)車位、車庫出租給業(yè)主之外的第三人獲利，或者利用走廊、樓梯、過道、電梯間設(shè)置廣告位，或是利用外墻及樓頂設(shè)置廣告墻及廣告塔獲取利益的現(xiàn)象特別常見，對于這部分收益應(yīng)歸誰所有。根據(jù)民法典規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
此規(guī)定一方面鼓勵開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人通過自己的經(jīng)營行為，讓共有部分物的功能得以充分發(fā)揮，另一方面也可以有效化解業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主彼此之間因共有部分收益的歸屬問題產(chǎn)生的矛盾，有效平衡雙方之間的關(guān)系。
來源：睢寧縣人民法院
