縱觀當(dāng)下業(yè)主和物業(yè)公司之間屢屢發(fā)生的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，物業(yè)維修費用和責(zé)任問題等已成為物業(yè)公司面臨的高發(fā)風(fēng)險之一。而類似小區(qū)電梯壞了、屋頂漏水等問題在我們生活中時有出現(xiàn)，尤其是小區(qū)的電梯，使用時間久了難免會發(fā)生損壞等一些情況，必須及時維修。這個時候，業(yè)主們就會面臨一個問題，修電梯費用是物業(yè)出還是啟動業(yè)主公共房屋維修基金，如果用維修基金要怎么用？
一、區(qū)分物業(yè)費和房屋維修基金
物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋公共建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
而物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
房屋維修基金，用于房屋保修期滿后房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部分和公共設(shè)施設(shè)備的大中修以及更新改造工程。
房屋維修基金實際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。
【向吉提醒】小區(qū)電梯很多，而且需要定時維護、維修，如果每次都需要物業(yè)費用來支付，物業(yè)公司也無法生存。而且根據(jù)相關(guān)規(guī)定，小區(qū)電梯壞了，是可以動用房屋維修基金的。
二、厘清住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備
根據(jù)建設(shè)部、財政部頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
三、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用如何分?jǐn)偅?br /> 根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?br /> （一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?br /> （二）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲校瑧?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?br /> （三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偂?br /> 【向吉提醒】向物業(yè)交納的物業(yè)服務(wù)費并不包括公共部位的大修、中修和更新、改造費用。
四、相關(guān)法律依據(jù)
《物權(quán)法》第79條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。”
《民法典》第281條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。”
“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。”
相比較而言，《民法典》擴大了維修資金使用范圍，增加了“屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造”，增加了緊急情況下使用維修資金的特別程序。
【向吉提醒】《民法典》上述條款針對的是房屋的共有部分，如果業(yè)主自身的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，在保質(zhì)期內(nèi)應(yīng)盡快和開發(fā)商協(xié)商，避免因物業(yè)拖延導(dǎo)致房屋超過質(zhì)保期。
五、《民法典》中關(guān)于物業(yè)管理還有這些新變化
（一）降低業(yè)主共同管理事項與表決比例
《民法典》第277條規(guī)定：“地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。”
《民法典》第278條規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”
此規(guī)定適當(dāng)降低了業(yè)主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻，籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金需要兩個“四分之三”，而使用僅需要“雙過半”。所謂兩個“四分之三”是指經(jīng)參與表決專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，“雙過半”是指經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
（二）小區(qū)電梯廣告、外墻廣告收入歸業(yè)主共有
《民法典》第282條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”明確了公共部位扣除合理成本產(chǎn)生的收入歸業(yè)主共有。
（三）新增物業(yè)服務(wù)合同
《民法典》合同編新增了物業(yè)服務(wù)合同專章，合同是雙方當(dāng)事人主張權(quán)利履行義務(wù)的基礎(chǔ)，在為發(fā)生物業(yè)服務(wù)合同糾紛時為其提供法律依據(jù)。
《民法典》第944條規(guī)定：“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。”
（四）高空拋物墜物造成損害的，物業(yè)公司有安保義務(wù)，否則承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。
《民法典》第1254條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止建筑物中拋擲物品或者建筑物掉落物品，造成他人損害這類情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。”
【向吉提醒】《中華人民共和國民法典》自2021年1月1日起施行，《中華人民共和國物權(quán)法》同時廢止。
