縱觀當下業主和物業公司之間屢屢發生的物業服務合同糾紛，物業維修費用和責任問題等已成為物業公司面臨的高發風險之一。而類似小區電梯壞了、屋頂漏水等問題在我們生活中時有出現，尤其是小區的電梯，使用時間久了難免會發生損壞等一些情況，必須及時維修。這個時候，業主們就會面臨一個問題，修電梯費用是物業出還是啟動業主公共房屋維修基金，如果用維修基金要怎么用？
一、區分物業費和房屋維修基金
物業費是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋公共建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業管理區域清潔衛生費用；4、物業管理區域綠化養護費用；5、物業管理區域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業管理企業固定資產折舊；8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經業主同意的其它費用。
而物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
房屋維修基金，用于房屋保修期滿后房屋主體結構、公共部分和公共設施設備的大中修以及更新改造工程。
房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金，用于物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行“錢隨房走”的原則，房屋轉讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人。
【向吉提醒】小區電梯很多，而且需要定時維護、維修，如果每次都需要物業費用來支付，物業公司也無法生存。而且根據相關規定，小區電梯壞了，是可以動用房屋維修基金的。
二、厘清住宅共用部位和共用設施設備
根據建設部、財政部頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
三、住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用如何分攤？
根據《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
【向吉提醒】向物業交納的物業服務費并不包括公共部位的大修、中修和更新、改造費用。
四、相關法律依據
《物權法》第79條規定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。”
《民法典》第281條規定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。”
“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。”
相比較而言，《民法典》擴大了維修資金使用范圍，增加了“屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造”，增加了緊急情況下使用維修資金的特別程序。
【向吉提醒】《民法典》上述條款針對的是房屋的共有部分，如果業主自身的房屋出現質量問題，在保質期內應盡快和開發商協商，避免因物業拖延導致房屋超過質保期。
五、《民法典》中關于物業管理還有這些新變化
（一）降低業主共同管理事項與表決比例
《民法典》第277條規定：“地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。”
《民法典》第278條規定：“業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。”
此規定適當降低了業主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，籌集建筑物及其附屬設施的維修資金需要兩個“四分之三”，而使用僅需要“雙過半”。所謂兩個“四分之三”是指經參與表決專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，“雙過半”是指經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
（二）小區電梯廣告、外墻廣告收入歸業主共有
《民法典》第282條規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”明確了公共部位扣除合理成本產生的收入歸業主共有。
（三）新增物業服務合同
《民法典》合同編新增了物業服務合同專章，合同是雙方當事人主張權利履行義務的基礎，在為發生物業服務合同糾紛時為其提供法律依據。
《民法典》第944條規定：“業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”
（四）高空拋物墜物造成損害的，物業公司有安保義務，否則承擔相應的侵權責任。
《民法典》第1254條規定：“物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止建筑物中拋擲物品或者建筑物掉落物品，造成他人損害這類情形的發生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。”
【向吉提醒】《中華人民共和國民法典》自2021年1月1日起施行，《中華人民共和國物權法》同時廢止。
