因未交電梯更新眾籌款，南山區某業主被物業公司及業委會采用梯控手段限制使用電梯。物業公司這種方式“倒逼“住戶交齊眾籌款的行為是否合法？近日，南山法院審理判決了這樣一宗案件。
未交納眾籌款，三業主被限制使用電梯
南山區某小區竣工于21世紀初，用了接近十五年的電梯老化，存在安全隱患，急需更新改造。
2018年5月25日，小區業委會發布《深圳市南山區某小區電梯眾籌方案》，說明小區維修資金賬戶不能滿足電梯改造資金需求，余款須由全體業主自籌資金解決。
6月10日，該小區召開2018年第一次業主大會，表決通過小區每棟樓房分別對電梯更換所需的費用眾籌，對新更換電梯采取梯控措施限制未交納眾籌款的業主使用等事項。
當年12月1日，深圳市某物業公司在該小區4棟樓房新裝電梯上安裝類似門禁卡的IC卡梯控設備，提供給持有IC卡的業主或用戶使用。進入電梯時，須在梯控系統上的讀卡器讀取該卡片才可使用該電梯。
三原告黃某、廖某、鐘某稱，其前往物業公司處領取IC卡時被告知：IC卡需由業主委員會授權的業主代表同意方可辦理，如果不交齊電梯眾籌款，無法辦理IC卡。
故三原告向南山法院提起訴訟，請求法院責令被告某物業公司及被告某業委會停止對部分業主采取梯控手段禁用電梯的違法行為。
法院：不能采取梯控等措施侵害業主共有權
2019年5月，南山法院對此案進行一審公開開庭審理。三原告表示，對沒交款業主，業委會可采用合法手段催交或通過法律途徑解決，但其設立禁止部分業主使用的梯控措施，嚴重侵害了業主的生命安全和房屋固有附屬功能的使用權，構成對包括三原告在內的全體業主利益的嚴重損害。
被告某業委會認為，小區更換老舊電梯具有必要性和緊迫性。其作為業主大會的執行機構，無權對不遵守業主大會決議的業主做出處罰，如不限制未交納眾籌款的業主使用新電梯，將因不公平而打擊交納電梯眾籌款的業主積極性，也可能導致剩余老舊電梯的更換改造計劃就此擱淺，業主及來訪人員的出行安全難以得到保障。
法院認為，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利的同時也需要承擔義務，不得以放棄權利為由而不履行義務。本案中，共有電梯涉及建筑物的整體安全和全體業主的共同利益，三原告作為共有所有人，應負擔共有電梯的更新眾籌款。因此，二被告要求作為業主的三原告繳納電梯眾籌款，并未違反法律規定。
本案中，小區電梯作公共通道用途，屬于業主生活利用上不可或缺的公用部分。因此，即便是業主大會，亦無權對公用電梯設置專有使用權并采取梯控措施限制部分業主使用該共有部分。因此，三原告請求二被告停止采取梯控措施，有事實和法律依據。
關于三原告應繳納的電梯眾籌款，二被告可循其他法律途徑予以解決，但不宜再采取梯控措施等侵害業主共有權之行為。
在訴訟過程中，該IC卡梯控設施已暫停使用，經原、被告雙方一致確定，目前三原告已可正常使用電梯。
綜上，法院認為三原告的請求有事實和法律依據，但鑒于訴訟過程中二被告已自覺停止侵害業主權利的行為，三原告主張的侵權行為已停止。
最后，南山法院駁回了原告黃某、廖某、鐘某的全部訴訟請求。該案一審判決后，原、被告雙方服判息訴，現該案判決已生效。
【記者】蘇國銳
【通訊員】 吳奕盈 鄭樂琦
【作者】 蘇國銳
法治深圳進行時
