老舊小區(qū)加裝電梯有利于居民生活的便利，以及整個小區(qū)居住品質(zhì)的提升。加裝電梯要在多方之間尋求利益平衡點和最大公約數(shù)，實現(xiàn)廣大居民的總體利益最大化。
老舊小區(qū)加裝電梯是居民熱切期盼，但實際執(zhí)行起來卻困難重重的一件事。2020年7月出臺的國務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成對2000年底前建成并需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國2000年以前建成的老舊小區(qū)有近17萬個，加裝電梯需求大。一些興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更為久遠的老舊小區(qū)，樓層多在五層至六層。居住在這些小區(qū)較高樓層且年長的居民對于加裝電梯有強烈需求。然而老舊小區(qū)加裝電梯面臨眾多十分復(fù)雜的情況，近年來能夠順利加裝電梯的小區(qū)還是少數(shù)。比如某加裝電梯工作室統(tǒng)計，僅上海地區(qū)，近年來就接到了幾百個咨詢案例，而真正完成施工并交付使用的比例不足申請總量的3%。
具體面臨哪些難處？
其一，意見難統(tǒng)一。往往住在高樓層的居民愿望強烈，住在低樓層、地下室的居民由于加裝電梯后受益不大，甚至將面臨更多采光、噪音等問題，于是持反對態(tài)度。高低樓層的居民意見很難達成一致。
其二，資金來源難。一部電梯通常幾十萬元，一層和地下室居民往往不參與出資，分?jǐn)偟狡渌舻募友b費用有時達五六萬元，盡管很多城市會有政府補貼，但對于很多老舊小區(qū)居民來說仍是不小的負擔(dān)。
其三，費用分?jǐn)傠y達成共識。電梯安裝后，還有日常運行和保養(yǎng)維修費用，這些資金該誰出，又怎么進行分?jǐn)偅残枰用穹磸?fù)協(xié)商決定，每一戶居民都有各自訴求。
總體而言，老舊小區(qū)加裝電梯有利于居民生活的便利，以及整個小區(qū)居住品質(zhì)的提升。加裝電梯要在多方之間尋求利益平衡點和最大公約數(shù)，實現(xiàn)廣大居民的總體利益最大化。
加裝電梯起決定作用的是整個單元內(nèi)業(yè)主的意志。小區(qū)居民作為加裝電梯的申請人，可以委托業(yè)主委員會、老舊小區(qū)住宅原產(chǎn)權(quán)單位、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等作為受托人，推進加裝電梯工作。受托人應(yīng)該積極溝通協(xié)調(diào)，推動業(yè)主們友好協(xié)商，處理好相鄰關(guān)系。避免支持加裝的業(yè)主不顧反對強裝，反對的業(yè)主對加裝實施強力阻撓等不和諧狀況出現(xiàn)。
根據(jù)民法典第二百七十八條的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。小區(qū)加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，而決定“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主，且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。從一些城市的實踐經(jīng)驗看，征求上述“雙三分之二，雙四分之三”業(yè)主同意后再進行加裝比較合理。
加裝電梯的資金來源應(yīng)該更加多元化。本著誰受益誰出資的原則，資金主要來源應(yīng)該是需要加裝電梯的業(yè)主。根據(jù)一些地方經(jīng)驗，地方財政對于老舊小區(qū)加裝電梯給予一定財政補貼。比如北京市在2019年曾明確，“加裝電梯市級財政補貼每部最高64萬元，各區(qū)結(jié)合實際制定補助政策，其余資金由企業(yè)、個人承擔(dān)”。為了拓寬資金渠道，可以允許出資加裝電梯中繳存住房公積金的業(yè)主，提取住房公積金用于支付加裝電梯個人分?jǐn)傎M用。此外，還可以按照相關(guān)規(guī)定申請使用住宅專項維修資金用于加裝電梯。
分?jǐn)偨ㄔO(shè)和管理資金應(yīng)該更加科學(xué)合理，并探索多種模式。業(yè)主可以根據(jù)所在樓層、面積等因素分?jǐn)偧友b電梯資金。通常認(rèn)為比較合理的狀況是，高樓層居民得利較多，應(yīng)多分?jǐn)偂Ｒ粚雍偷叵率揖用袢绻诓晒狻⒃胍舴矫娴拇_有相應(yīng)損失，可以獲得一定補償。中樓層得利少些，可以少分?jǐn)偂＜友b電梯還可以和小區(qū)停車位等問題一起捆綁解決，對于低樓層用不上電梯的居民可以給予停車位使用上的便利或者費用減免作為補償。
一些城市除了業(yè)主自籌自建、產(chǎn)權(quán)單位出資之外，還探索一種代建租賃的模式，第三方作為實施主體負責(zé)出資加裝電梯和后續(xù)維護，業(yè)主乘坐刷卡付費或者按期付費，不需要居民的前期投入。此外，在當(dāng)前很多老舊小區(qū)引入社會力量對小區(qū)全面改造的背景下，社區(qū)運營企業(yè)可以聯(lián)合物業(yè)企業(yè)，將電梯廣告收入、盤活小區(qū)閑散空間獲得的租金收入、停車費、物業(yè)費等作為綜合收入來源。進而將加裝電梯、小區(qū)環(huán)境修繕翻新、水電路氣改造等費用一并整體考慮，有利于形成老舊小區(qū)改造的良性循環(huán)以及實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
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文章來源:河北經(jīng)濟日報
