舊改接力棚改，國(guó)家設(shè)定5年完成16萬(wàn)個(gè)小區(qū)改造，對(duì)象是20年以上房齡的老小區(qū)，多為老公房。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，這16萬(wàn)個(gè)小區(qū)涉及居民數(shù)量超過4200萬(wàn)戶，1億多人，幾乎占到總?cè)丝诘氖种弧?br /> 從居民年齡結(jié)構(gòu)上看，雖然沒有明確的統(tǒng)計(jì)，但這類老公房多為80-90年代建造的各類工廠、單位宿舍，保守估計(jì)至少有一半人是60歲以上的高齡群體。
隨著年齡日長(zhǎng)、身體機(jī)能逐步缺失，上下樓成了這些群體最害怕的一件事。有新聞報(bào)道，有些老人甚至十幾年沒下過樓。
自然，加裝電梯成為了高樓層住戶迫切想要實(shí)現(xiàn)的一個(gè)愿望。
雖然很多地方早在十幾年前即開始鼓勵(lì)加裝電梯，但直到如今，加裝電梯之難度、成功案例之稀少，依然橫亙?cè)谶@些群體面前，成為一種心病。
之所以加裝電梯實(shí)施難度較大，原因主要有3塊：
1、 同意加裝電梯意見難一致，主要集中在1-2層住戶的反對(duì)，反對(duì)原因集中在采光、通風(fēng)、隱私、房屋增貶值等；
2、 出資比例難一致；
3、 前期溝通、中期申請(qǐng)、后期施工均較為繁瑣，三個(gè)階段都需要專人負(fù)責(zé)，不下定恒心往往半途而廢。
從以上3點(diǎn)原因看，幾乎每一點(diǎn)、甚至其中每一個(gè)小點(diǎn)，協(xié)調(diào)溝通難點(diǎn)都非常大。但事在人為，以下給出加裝電梯成功經(jīng)驗(yàn)的匯總。
一、需要一個(gè)熱心、恒心、有能力的小團(tuán)隊(duì)
現(xiàn)在絕大部分老小區(qū)加裝電梯，尚停留在初始意向階段，想裝但力量分散、沒有帶頭人。這類老小區(qū)幾乎是沒有業(yè)主委員會(huì)的，自然也就沒有業(yè)委會(huì)這個(gè)組織機(jī)構(gòu)，去做這個(gè)帶頭人。
但老小區(qū)加裝電梯，最小以單元為加裝單位，可以彼此協(xié)商、按戶出人的方式，組建一個(gè)3-5人的專門小團(tuán)隊(duì)，設(shè)定團(tuán)隊(duì)基本職能，并設(shè)定團(tuán)隊(duì)帶頭人。
這個(gè)小團(tuán)隊(duì)的作用是，將愿意加裝電梯的群體先團(tuán)結(jié)起來，形成一股合力，有事一起扛，有困難一起溝通。否則，靠單槍匹馬的一兩個(gè)人是很難把這件事情堅(jiān)持下去的。
有了一個(gè)固定、專門的小團(tuán)隊(duì)，成功加裝電梯的第一步就有了。
二、多借助社區(qū)力量
加裝電梯，涉及各自利益問題，很多時(shí)候單憑業(yè)主本身，很難把道理與低樓層講通。因?yàn)榈蜆菍涌傆X得高樓層占了便宜、而自己吃了虧。因此，邀請(qǐng)社區(qū)、街道等第三方無利益相關(guān)人員協(xié)助溝通，會(huì)起到事半功倍的作用。
三、高樓層先取得意見一致
很多想要加裝電梯的業(yè)主，往往上來就往低樓層跑，協(xié)商出資比例與補(bǔ)償比例。因?yàn)樗麄冇X得，加裝電梯屬于多數(shù)人同意少數(shù)人，先解決少數(shù)人的需求更加重要。
但事實(shí)上，3樓往上到頂樓這些支持加裝電梯的群體，事先取得一致比先說服低樓層更重要。要知道，從事實(shí)邏輯上講，1-2樓幾乎沒有加裝電梯的需要，上來就從他們身上尋求突破是非常困難的。
因此，高樓層需要先把各式電梯利弊、出資費(fèi)用這些基礎(chǔ)內(nèi)容給協(xié)商好，并關(guān)鍵是把出資比例給談清楚。無論最終費(fèi)用如何，都按照出資比例來，并形成書面意見一致。
只有高層一方對(duì)出資比例明確無誤，彼此之間不會(huì)再出現(xiàn)變動(dòng)、反悔，才有可能齊心協(xié)力去解決低樓層的抗性。
出資比例建議
1、一樓不出資，二樓若申明不使用電梯也不出資。未來若二樓需要使用電梯，再繳納費(fèi)用；
2、按照附近電梯房一到次頂樓房?jī)r(jià)的實(shí)際差異，設(shè)定出資系數(shù)。其中，以1樓為固定系數(shù)1，向上逐漸加權(quán)。例如，1樓房?jī)r(jià)1萬(wàn)，二樓房?jī)r(jià)1.1萬(wàn)，三樓房?jī)r(jià)1.2萬(wàn)，次頂樓五樓房?jī)r(jià)1.4萬(wàn)，得出樓層平均加價(jià)系數(shù)為10%。其中頂樓六樓雖然市場(chǎng)價(jià)值也許不足1.4萬(wàn)，但依然按照10%系數(shù)往上疊加（最頂層出資比例理應(yīng)最高）。這份系數(shù)是按照電梯房的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值做出的系數(shù)，因此更適宜作為出資比例。
當(dāng)然，若二樓承諾不使用電梯，則把二樓的系數(shù)再平攤給其他樓層。
目前，有些業(yè)主采用“數(shù)樓梯法”，按照加裝電梯總價(jià)除于樓梯數(shù)，得出每一步樓梯的費(fèi)用，再乘以各個(gè)樓層的階梯數(shù)。但這種做法實(shí)際缺乏市場(chǎng)價(jià)值依據(jù)。還有人采取“中間樓層向上向下加減權(quán)”的方式，同樣缺乏市場(chǎng)依據(jù)。
3、現(xiàn)如今，很多城市加裝電梯可使用公積金，對(duì)于老公房居住群體而言，可以積極申請(qǐng)使用。
四、低樓層究竟該如何補(bǔ)償？
首先需要明確，加裝電梯究竟對(duì)低樓層產(chǎn)生了哪些不利？
電梯形式有多種，例如最常見的不透明封閉式電梯。這種電梯會(huì)對(duì)一樓住戶通風(fēng)、采光同時(shí)造成一定影響，道義上說低樓層不同意加裝電梯情有可原。
但高樓層同樣需要明白，這種磚混結(jié)構(gòu)的封閉式電梯，造價(jià)是最低的。而全透明式的鋼化玻璃電梯，雖然規(guī)避了低樓層采光問題，但造價(jià)要比封閉電梯高得多。
因此，上一段時(shí)提到，高樓層需要先了解清楚各種電梯的利弊與造價(jià)，拿著不同方案給低樓層看。如果低樓層想要補(bǔ)貼，那么選擇封閉式電梯。如果低樓層想要采光，那么選擇鋼化玻璃全透明式，并適當(dāng)再給低樓層一些補(bǔ)貼。
這些費(fèi)用、補(bǔ)貼的比例，不管最后是多少，都按照書面協(xié)商一致的比例出資。
只有多站在低樓層的角度思考問題，才能真正把加裝電梯最難的這一塊給解決了。否則，低樓層真的沒有必要同意。
附加裝電梯征求意見比例要求
1、 各地目前多有新規(guī)，單樓棟或單單元三分之二以上建筑面積的業(yè)主與三分之二戶數(shù)達(dá)成書面同意，且其他人不反對(duì)，即可滿足加裝要求。
2、 不明確反對(duì)或保持沉默，即視為不反對(duì)。
五、加裝電梯的其他方式
目前電梯加裝之所以推進(jìn)難度大，原因還是集中在力量分散、溝通協(xié)調(diào)慢、反復(fù)征求意見等人為性要素上。按照以上3點(diǎn)，大概率可以解決前提溝通問題。
當(dāng)然，若按照以上建議執(zhí)行后，依然存在溝通不暢、低樓層態(tài)度堅(jiān)決的話，還有其他方式可以替代。
1、共享電梯。這種方式為第三方專門公司負(fù)責(zé)電梯代建，住戶不需要掏電梯費(fèi)，僅需解決低樓層住戶補(bǔ)償問題即可。后期住戶通過簽訂協(xié)議，一次性支付3年使用費(fèi)用，或者按單次刷卡收費(fèi)的方式，進(jìn)行用梯。但需要說明，這種做法雖然理想，代建公司卻不一定愿意做，因?yàn)橹С龀杀据^大、回款周期緩慢。不過對(duì)于住戶而言，如果能找到愿意代建的公司，還是很好的一種解決方式。
2、樓道電梯。這種電梯裝在樓道內(nèi)，屬于簡(jiǎn)易電梯的一種，國(guó)外老房子用得多一些，但在國(guó)內(nèi)普及度較低。但這種電梯不占用空間，更不會(huì)對(duì)低樓層形成影響，價(jià)格也相對(duì)偏低。但需要說明的是，安裝這種電梯對(duì)于房屋升值的作用較低，更適用于單純自住的房子。
