住房問題是一個民生問題。我國居民的人均住房面積從80年代的十幾平米到2019年接近40平米，這期間，不僅房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展，房價也水漲船高。
房價上漲讓城市有房者資產(chǎn)增值，但是那些買不起房的人越來越買不起房，不少大城市的年輕人為了買一套房四處借錢。而一些住在老小區(qū)的業(yè)主們，雖然已經(jīng)奮斗了大半輩子，但是面對房價的漲勢，買不起周邊的新房，也只能住在老房子里。
住在老小區(qū)就有一個問題，尤其是2000年以前的房子，很多房子是沒有電梯的。這樣的房子讓不少業(yè)主發(fā)出這樣的感慨，“上樓難，下樓難，沒有電梯就是難。”
不過這兩年出現(xiàn)一個新的趨勢，就是國家不再大拆大建，而是用舊城改造取代拆遷，舊城改造對老小區(qū)的業(yè)主會形成福利，在資金方面也會給予很大的支持。可以說這是一件好事，未來2000年以前的房子會迎來改頭換面的提升，有些小區(qū)改造不僅會改善水電設(shè)施、增加養(yǎng)老設(shè)施，還包括一項大家都很關(guān)心的問題，那就是加裝電梯。
老舊小區(qū)加裝電梯，高樓層的業(yè)主自然是十分樂意的。沒有電梯的步梯房，在開始售樓的時候有“金三銀四”的說法，3樓和4樓是房價比較高的，其次是1樓和2樓，房價最低的是頂樓。裝了電梯之后，高樓層的業(yè)主就相當(dāng)于用比較低的成本買到了電梯房。
低樓層的業(yè)主就不太樂意了。1樓的通風(fēng)采光效果本來就比5樓、6樓要差，裝上電梯之后，外掛電梯的出現(xiàn)，讓樓間距本來就狹窄的老小區(qū)1樓業(yè)主體驗感更差了。老樓加裝電梯，需要在每層樓道開洞，將電梯外掛在建筑外墻，但是老樓房在設(shè)計的時候就沒有考慮這些電梯荷載，現(xiàn)在加裝電梯會不會給建筑安全和抗震方面形成不好的影響，這也是他們顧慮的地方。
費用分?jǐn)傄彩且粋€問題。在二線城市安裝一部電梯30-50萬元不等，一棟一梯兩戶、六層高的樓房，有12戶業(yè)主。即使一樓不出錢，剩下8戶業(yè)主分?jǐn)傎M用，對那些已經(jīng)把大部分積蓄留給孩子、節(jié)省慣了的老人來說，也不是一個小數(shù)字。
老房加裝電梯是大勢所趨，為了減少老房加裝電梯過程中的矛盾、更好地推進(jìn)舊城改造工程，2021年，新辦法落實之后，老房子加裝電梯統(tǒng)統(tǒng)這樣處理，樓上樓下不用爭了。
1. 取消“一票否決”，投票門檻降低
《民法典》第278條規(guī)定，改變共有部分的用途屬于業(yè)主共同決定事項，要滿足“雙三分之二”和“雙四分之三”條件，即應(yīng)當(dāng)由專有部分面積且人數(shù)都占比三分之二以上的業(yè)主參與表決、參與表決的四分之三以上的業(yè)主同意。
加裝電梯占用了共有部分，也遵循上述規(guī)則。一棟樓30個居民，加裝電梯征求全體業(yè)主意見，過去“一票否決”會帶來加裝電梯難問題。但現(xiàn)在，首先要20人參與表決，這參與表決的人中15人通過即可，也就是，最低門檻是半數(shù)業(yè)主同意即可。
2021年，已經(jīng)有上海、青島、濟(jì)南、南京、大連等城市取消加裝電梯“一票否決”，不過有專家認(rèn)為，這不意味著低樓層業(yè)主的權(quán)利被忽視，加裝電梯仍然需要社區(qū)發(fā)揮好調(diào)解作用，及時化解矛盾糾紛。
2. 老房加裝電梯，堅持“誰受益誰出資”的原則
2021年，上海市房屋管理局發(fā)布《既有多層住宅加裝電梯不同樓層業(yè)主出資指導(dǎo)區(qū)間》提出，加裝電梯，堅持“誰受益誰出資”的原則，樓層越高，分?jǐn)傎M用越高。
以錯層入戶的5層樓房為例，1樓不出錢，2樓、3樓、4樓、5樓分別出資區(qū)間在5-7%、18-20%、30-32%、43-45%，這樣一來，使用電梯頻率高的業(yè)主，承擔(dān)的費用也高，1樓不用電梯也沒有出錢，減少了鄰里之間因為加裝電梯費用分?jǐn)偵系拿堋?br /> 國務(wù)院《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》指出，合理落實居民出資責(zé)任。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造。文件還提出，支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等住房改造。
在“誰受益誰出資”的原則指導(dǎo)下，加裝電梯工作要順利推進(jìn)，也會合理落實各樓層的費用分?jǐn)傌?zé)任，讓獲利多者多付錢，獲利少者少付錢。
3. “共享電梯”模式
在2017年的時候，北京就有小區(qū)嘗試“共享電梯”模式，即由電梯企業(yè)出資安裝電梯，住戶充值辦卡，乘電梯時刷卡即可，電梯廣告收益也歸電梯企業(yè)所有，電梯企業(yè)負(fù)擔(dān)電梯的維護(hù)、保養(yǎng)。
現(xiàn)在，除了北京以外，深圳、上海、杭州也在探索“共享電梯”模式。這種模式下，業(yè)主的負(fù)擔(dān)減輕了，也不用在加裝電梯費用分?jǐn)偵袭a(chǎn)生矛盾。
相比業(yè)主付費加裝電梯，共享電梯可以方便各種人群，老人可以刷卡用電梯，喜歡鍛煉的年輕人也可以走樓梯，不花冤枉錢。
共享電梯的實施，減少了鄰里之間矛盾，在電梯的保養(yǎng)、維修、故障排除方面，也有明確的責(zé)任分擔(dān)，不管是眼前還是未來，都給居民帶來了切實的好處。我相信這種模式只要成熟起來，在全國范圍推廣后，樓上樓下可以不用爭吵了。
在我看來，小區(qū)共有部分的改造，需要兼顧大家的利益，不能因為一樓是少數(shù)人，就不顧及他們的想法。老房加裝電梯要成為民生工程，就要確定合理的實施方案，對采光、通風(fēng)受到影響的業(yè)主，可以制定評價標(biāo)準(zhǔn)，通過不同樓層之間的利益平衡達(dá)成協(xié)議。
