空置房應(yīng)不應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)一直是個(gè)老生常談的問(wèn)題，許多業(yè)主持有這兩種觀點(diǎn)：“我一天也沒(méi)住，憑什么讓我交全額服務(wù)費(fèi)”，“雖然開(kāi)發(fā)商早交房了，但我又沒(méi)有去領(lǐng)鑰匙，為什么收我物業(yè)服務(wù)費(fèi)”。總結(jié)起來(lái)就是：我沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)，就不應(yīng)該交納服務(wù)費(fèi)。那么，業(yè)主不住，物業(yè)費(fèi)就可以不交或者少交嗎？
一、物業(yè)服務(wù)具有公共性，其管理的著重點(diǎn)是物業(yè)
首先，來(lái)看國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理的概念是如何定義的。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一章總則第二條：“本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的著重點(diǎn)《條例》中表述的非常明確，物業(yè)管理的著重點(diǎn)是“物業(yè)”，這些物業(yè)屬于不動(dòng)產(chǎn)，它不能像衣物一樣能穿戴在身上，隨業(yè)主去任何想要去的地方。既然是不動(dòng)產(chǎn)，就需要人們有組織的去管理服務(wù)，否則的話(huà)，居住環(huán)境和設(shè)施設(shè)備會(huì)因長(zhǎng)期疏于管理而發(fā)生變化。如環(huán)境的臟亂差，設(shè)施設(shè)備由于缺少維修養(yǎng)護(hù)而不能正常運(yùn)行等等。因此，若希望自己居住的小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常安全可靠，那就離不開(kāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)的嚴(yán)格管理和精心維護(hù)。
物業(yè)服務(wù)具有公共性，它的價(jià)值在于在滿(mǎn)足公共性服務(wù)的同時(shí)，達(dá)到對(duì)整個(gè)居住環(huán)境品質(zhì)的提升，最終體現(xiàn)對(duì)業(yè)主個(gè)體的服務(wù)價(jià)值。
二、物業(yè)管理已從對(duì)“物”的管理延伸到對(duì)“人”的服務(wù)，最終體現(xiàn)出對(duì)業(yè)主的服務(wù)價(jià)值
最高人民法院2009年10月1日開(kāi)始實(shí)施《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，在這兩個(gè)司法解釋中，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)內(nèi)容上又做了更大范圍的詮釋。不僅包括物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范的規(guī)定，還包括“物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！?br /> 今年四月份，在最高人民法院關(guān)于頒布兩個(gè)司法解釋所召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上，最高人民法院民事一廳負(fù)責(zé)人就“建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋”答記者問(wèn)時(shí)，有這樣的對(duì)話(huà)。當(dāng)有記者問(wèn)道：“很多業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有權(quán)利就業(yè)主相關(guān)妨害物業(yè)服務(wù)秩序的行為提起訴訟，這種觀點(diǎn)是否正確，司法解釋是如何規(guī)定的？”該負(fù)責(zé)人答道：“這種觀點(diǎn)是不正確的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的委托關(guān)系具有一定的特殊性，其中很重要的一個(gè)方面就是全體業(yè)主將維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序的管理權(quán)交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該權(quán)利行使的主要途徑就是對(duì)業(yè)主實(shí)施‘人’的管理。”
由此可見(jiàn)，如果有業(yè)主實(shí)施野蠻裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須行使全體業(yè)主授予的“維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序的管理權(quán)”，及時(shí)阻止其違法行為，這種權(quán)利的行使，就是對(duì)其他業(yè)主包括空房業(yè)主權(quán)利的維護(hù)，如果有哪位業(yè)主一旦將房屋抗震結(jié)構(gòu)在裝修中予以破壞，影響到整幢房屋安全時(shí)，我想這些空房業(yè)主同樣要到物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)維權(quán)。因?yàn)樗J(rèn)為，裝修業(yè)主對(duì)他們利益的損害，完全是由物業(yè)管理公司疏于管理造成的。在現(xiàn)實(shí)生活中，不乏這樣的案例。
至今社會(huì)上大多數(shù)人還存有這樣的觀點(diǎn)：“是我們業(yè)主養(yǎng)活了物業(yè)公司?！彼麄儧](méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)其實(shí)就是一種商品。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！蔽飿I(yè)服務(wù)作為一種新時(shí)期特殊商品，是購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一并購(gòu)買(mǎi)到的。這種有別于其它商品的買(mǎi)賣(mài)行為，是政府為保障廣大業(yè)主正常的生活秩序和良好的生活環(huán)境而采取的一種有效措施。物業(yè)服務(wù)作為一種商品，它不像我們?cè)谏虉?chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品那樣直接，沉甸甸地抱在懷里拿在手中。致使許多業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)這種商品視而不見(jiàn)，雖然你的房屋空置，但小區(qū)的衛(wèi)生依舊需要天天清掃保潔、公共秩序必須時(shí)時(shí)巡查維護(hù)，同樣，所有配套設(shè)施設(shè)備如電梯、消防、二次供水以及配電等維護(hù)費(fèi)用也要一分不少地支出。因此，不管業(yè)主是否居住，小區(qū)的品質(zhì)不會(huì)由此而降低。
四、物業(yè)管理需要通過(guò)成本核算來(lái)實(shí)現(xiàn)為業(yè)主提供等值服務(wù)
我們知道，物業(yè)服務(wù)價(jià)格是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施設(shè)備種類(lèi)和數(shù)量、植物品種、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及對(duì)項(xiàng)目總規(guī)模的考量等諸多因素來(lái)進(jìn)行核算的。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要考慮市場(chǎng)環(huán)境及業(yè)主承受能力等因素再予以適當(dāng)降低部分價(jià)格，而后形成最終的服務(wù)價(jià)格。
在制定價(jià)格的過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目空房率的多少并不知曉，企業(yè)不知道所購(gòu)房屋的業(yè)主到底是為了生活居住還是為了投資盈利。假如一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的空房率在5%以?xún)?nèi)，企業(yè)單獨(dú)確定一個(gè)優(yōu)惠比率，問(wèn)題尚可，但如果超出這個(gè)比率，再加上還有一些存在各種原因不交費(fèi)的業(yè)主（如房屋質(zhì)量問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商承諾問(wèn)題等），勢(shì)必會(huì)影響到企業(yè)的利益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為保證自己的利益不受損失，就會(huì)采取降低管理服務(wù)成本這種基本的企業(yè)運(yùn)行方式來(lái)彌補(bǔ)空置房屋收費(fèi)的不足，一旦管理服務(wù)成本降低，勢(shì)必會(huì)影響到服務(wù)質(zhì)量。那么，業(yè)主享受到的將不再是等值的物業(yè)服務(wù)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中運(yùn)行的企業(yè)，最關(guān)心的首先是自己的利益，其后才會(huì)考慮如何服務(wù)社會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不能例外。
五、物業(yè)費(fèi)其實(shí)是一項(xiàng)生活投資，它能使你的物業(yè)保值增值
我們生活中的許多人愿意把多余的資金投入到股票市場(chǎng)、基金市場(chǎng)，甚至定期購(gòu)買(mǎi)彩票等，以其獲得較大經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但人們忽視了另一種投資形式，那就是按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。其實(shí)，交納物業(yè)費(fèi)本來(lái)就是一項(xiàng)生活投資，一個(gè)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)如同一個(gè)優(yōu)秀的股票經(jīng)紀(jì)人或基金經(jīng)理，他不但能使業(yè)主的物業(yè)保值，更能使物業(yè)增值，而你所得的回報(bào)，往往會(huì)超出你的想象。但當(dāng)你獲得回報(bào)時(shí)，卻又恰恰忽略了物業(yè)服務(wù)企業(yè)為此所做出的努力。
