桂馨苑小區3單元門口的大坑已經存在119天，大坑所在的位置原本計劃安裝一部電梯，而現在只有一個約1米深的大坑，坑內的積水泛著綠光。
近日，桂馨苑小區業主通過成都市網絡理政社會訴求平臺反映，小區內“住改商”問題嚴重，居民生活受到商戶經營影響，2018年起步的加裝電梯項目受到部分“住改商”住戶的干擾，遲遲不能動工。
這個大坑背后，是小區懸而未決、持續多年的住改商問題。
▲小區三單元門口的大坑
加裝電梯一波三折
背后：小區23個車庫22個被住改商
12月2日上午，社區、消防以及業主委員會的負責人在小區3號樓門前討論大坑的處理事宜。紅星新聞記者在現場看到，大坑被幾塊隔離網圍著，部分隔離網已經斷裂，3號樓的業主只能通過單元門一側不到半米的臨時通道進出。
桂馨苑小區于1997年交房，小區只有一棟樓3個單元，共32戶業主，地上一樓有23個車庫。小區業委會主任嚴莉莉（化名）告訴記者，小區內實際居住的只有11戶，其余房屋均以租賃或出售的方式變成了庫房、企業經營場所。一樓的23個車庫除一個物管辦公室外，其余均被改作商用。
在不少業主看來，小區的大坑，原因就是住改商。
“我們2018年開始準備加裝電梯，因為一樓車庫被住改商，所以業主大會上大家投票決定一樓車庫業主不能參與加裝電梯投票。隨之而來的是‘住改商’住戶的反對和投訴。”嚴莉莉介紹，2018年，小區加裝電梯準備工作開始，2019年12月首次公示，公示期結束后有小區業主提出反對意見，經過居民協調和安裝方案調整后，2020年8月6日電梯項目開工，但開工不久再次遭到業主反對。
記者在一份反對加裝電梯申請書上看到，簽字反對的既有樓上業主，也有車庫業主。
“他們的依據是小區8樓沒有產權證明，以及占用公共區域未經過表決同意。”嚴莉莉表示，“這樣的理由很難讓人信服，小區七樓八樓是躍層復式，當年的購房發票可以當作‘合法權屬證明’。至于占用公共空間，這些年占用公共空間最多的就是住改商用戶，他們沒有資格來反對。”
▲小區一樓車庫
車庫業主：
沒有征得我們同意，反對加裝電梯
嚴莉莉反映的住改商問題屬實嗎？這些住改商是否合法？
記者走訪發現，小區一樓車庫里的企業主要經營辦公用品，卷簾門里放著打印機、復印機等產品，幾個車庫的卷簾門旁貼著收款碼。小區業主介紹，“小區1997年交房之后一直存在‘住改商’問題，過去有餐館也有商店，現在以庫房和企業辦公場所為主，每天進出導致小區內擁堵，停車難。”
小區樓下6號車庫是一家正在經營的貨運服務部，從嚴莉莉提供的一份個體工商戶信息查詢通知單來看，這家貨運服務部在市場監管部門登記的經營場所是一環路南二段6號附3號，即桂馨苑小區的地址，并未具體到6號車庫。但記者隨后通過天眼查平臺發現，這家公司的營業執照已于2019年10月17日注銷。
記者聯系到6號車庫的業主劉先生。劉先生反對加裝電梯，并認為自己的經營并不違法，“我們進出的貨車沒有噪音，反倒是業委會經常鎖我們的車。我們的經營也不違法，但一直受到業委會的干擾，這次加裝電梯也沒有征得我們的同意，我們甚至不知道之前業委會表決的事情。”
對于營業執照已經注銷一事，劉先生沒有回復。
▲小區一樓部分車庫被用作辦公用品倉庫
住改商業主是否有投票權？
律師這樣說
對于老舊小區加裝電梯，成都2018年出臺了試行意見，物權法中也有所涉及。
成辦函〔2018〕134號《成都市人民政府辦公廳關于促進既有住宅自主增設電梯工作的實施意見（試行）》中提到，既有住宅自主增設電梯應當經本單元、本幢或本小區房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，其他業主無異議。這份試行意見于2018年8月印發，有效期2年。
《中華人民共和國物權法》76條也規定，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
那么，劉先生這樣的住改商業主有沒有投票權？記者為此咨詢了律師。
四川君益律師事務所律師徐斌表示，桂馨苑小區的業主如果同時在一樓有車庫，那么應該只計一票，對于沒有產權證明的業主，則沒有投票權。“成立了業委會的小區，可以由業委會代替業主做決定，對于劉先生這種擁有小區產權的住戶應有投票權。但如果只擁有車庫的所有權而沒有產權的話，不能參與投票。”
泰和泰律師事務所律師程穎告訴記者，建議將業主之間的矛盾和加裝電梯投票權的爭議分開處理。“小區內住改商業主如果擁有產權，產權也受到保護，如果侵害到其他業主的利益，可以通過法律手段維權。對于住改商業主的投票權，既要按照業委會議事規則來進行，也不能違反物業管理條例，小區業主有權參與投票。”
執法隊：
將聯合執法，對所有違規行為摸排調查
提起桂馨苑小區的問題，棕北社區書記鄒軍表示問題由來已久。
“桂馨苑小區住改商現象比較普遍，屬于歷史遺留問題。當初開發商把部分房屋和車庫直接出售給了商業用戶，2006年原物業撤出后，小區成立業委會自治管理。目前爭議集中在小區八樓的產權以及公共空間利用兩方面。小區業主只能提供購房發票的復印件，票據上提供的是使用權而非處置權。公共空間的使用上，社區正在協調。”
鄒軍告訴記者，小區內住改商住戶和普通居住住戶之間的矛盾一直存在，過去由于糾紛也有業主報警。“此次加裝電梯，業主大會通過表決排除了一樓車庫業主的投票權，社區咨詢律師后認為并不妥當。反對的業主認為沒有溝通的平臺，我們12月2日下午在街道辦再次協調雙方，看能否就車庫業主的投票權達成共識。”
嚴莉莉提供的成都市網絡理政社會訴求平臺反饋顯示，10月28日，武侯區玉林街道辦會同武侯區綜合行政執法局房管中隊執法人員前往桂馨苑小區，“23個車庫中有22個存在車庫改倉庫的現象，部分車庫甚至存在‘三合一’現象。2樓以上（含2樓）還有21套產權房存在住改商現象，”
武侯區綜合行政執法局房管中隊執法人員表示，“將針對所有的違規行為進行全面摸排調查，各部門聯合執法，協同處理。”
紅星新聞記者 葉燕 實習記者 王培哲 攝影報道
原標題：大坑擋門！小區加裝電梯一波三折，“住改商”業主有沒有投票權？
