桂馨苑小區(qū)3單元門口的大坑已經(jīng)存在119天，大坑所在的位置原本計劃安裝一部電梯，而現(xiàn)在只有一個約1米深的大坑，坑內(nèi)的積水泛著綠光。
近日，桂馨苑小區(qū)業(yè)主通過成都市網(wǎng)絡(luò)理政社會訴求平臺反映，小區(qū)內(nèi)“住改商”問題嚴重，居民生活受到商戶經(jīng)營影響，2018年起步的加裝電梯項目受到部分“住改商”住戶的干擾，遲遲不能動工。
這個大坑背后，是小區(qū)懸而未決、持續(xù)多年的住改商問題。
▲小區(qū)三單元門口的大坑
加裝電梯一波三折
背后：小區(qū)23個車庫22個被住改商
12月2日上午，社區(qū)、消防以及業(yè)主委員會的負責人在小區(qū)3號樓門前討論大坑的處理事宜。紅星新聞記者在現(xiàn)場看到，大坑被幾塊隔離網(wǎng)圍著，部分隔離網(wǎng)已經(jīng)斷裂，3號樓的業(yè)主只能通過單元門一側(cè)不到半米的臨時通道進出。
桂馨苑小區(qū)于1997年交房，小區(qū)只有一棟樓3個單元，共32戶業(yè)主，地上一樓有23個車庫。小區(qū)業(yè)委會主任嚴莉莉（化名）告訴記者，小區(qū)內(nèi)實際居住的只有11戶，其余房屋均以租賃或出售的方式變成了庫房、企業(yè)經(jīng)營場所。一樓的23個車庫除一個物管辦公室外，其余均被改作商用。
在不少業(yè)主看來，小區(qū)的大坑，原因就是住改商。
“我們2018年開始準備加裝電梯，因為一樓車庫被住改商，所以業(yè)主大會上大家投票決定一樓車庫業(yè)主不能參與加裝電梯投票。隨之而來的是‘住改商’住戶的反對和投訴。”嚴莉莉介紹，2018年，小區(qū)加裝電梯準備工作開始，2019年12月首次公示，公示期結(jié)束后有小區(qū)業(yè)主提出反對意見，經(jīng)過居民協(xié)調(diào)和安裝方案調(diào)整后，2020年8月6日電梯項目開工，但開工不久再次遭到業(yè)主反對。
記者在一份反對加裝電梯申請書上看到，簽字反對的既有樓上業(yè)主，也有車庫業(yè)主。
“他們的依據(jù)是小區(qū)8樓沒有產(chǎn)權(quán)證明，以及占用公共區(qū)域未經(jīng)過表決同意。”嚴莉莉表示，“這樣的理由很難讓人信服，小區(qū)七樓八樓是躍層復(fù)式，當年的購房發(fā)票可以當作‘合法權(quán)屬證明’。至于占用公共空間，這些年占用公共空間最多的就是住改商用戶，他們沒有資格來反對。”
▲小區(qū)一樓車庫
車庫業(yè)主：
沒有征得我們同意，反對加裝電梯
嚴莉莉反映的住改商問題屬實嗎？這些住改商是否合法？
記者走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)一樓車庫里的企業(yè)主要經(jīng)營辦公用品，卷簾門里放著打印機、復(fù)印機等產(chǎn)品，幾個車庫的卷簾門旁貼著收款碼。小區(qū)業(yè)主介紹，“小區(qū)1997年交房之后一直存在‘住改商’問題，過去有餐館也有商店，現(xiàn)在以庫房和企業(yè)辦公場所為主，每天進出導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)擁堵，停車難。”
小區(qū)樓下6號車庫是一家正在經(jīng)營的貨運服務(wù)部，從嚴莉莉提供的一份個體工商戶信息查詢通知單來看，這家貨運服務(wù)部在市場監(jiān)管部門登記的經(jīng)營場所是一環(huán)路南二段6號附3號，即桂馨苑小區(qū)的地址，并未具體到6號車庫。但記者隨后通過天眼查平臺發(fā)現(xiàn)，這家公司的營業(yè)執(zhí)照已于2019年10月17日注銷。
記者聯(lián)系到6號車庫的業(yè)主劉先生。劉先生反對加裝電梯，并認為自己的經(jīng)營并不違法，“我們進出的貨車沒有噪音，反倒是業(yè)委會經(jīng)常鎖我們的車。我們的經(jīng)營也不違法，但一直受到業(yè)委會的干擾，這次加裝電梯也沒有征得我們的同意，我們甚至不知道之前業(yè)委會表決的事情。”
對于營業(yè)執(zhí)照已經(jīng)注銷一事，劉先生沒有回復(fù)。
▲小區(qū)一樓部分車庫被用作辦公用品倉庫
住改商業(yè)主是否有投票權(quán)？
律師這樣說
對于老舊小區(qū)加裝電梯，成都2018年出臺了試行意見，物權(quán)法中也有所涉及。
成辦函〔2018〕134號《成都市人民政府辦公廳關(guān)于促進既有住宅自主增設(shè)電梯工作的實施意見（試行）》中提到，既有住宅自主增設(shè)電梯應(yīng)當經(jīng)本單元、本幢或本小區(qū)房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其他業(yè)主無異議。這份試行意見于2018年8月印發(fā)，有效期2年。
《中華人民共和國物權(quán)法》76條也規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
那么，劉先生這樣的住改商業(yè)主有沒有投票權(quán)？記者為此咨詢了律師。
四川君益律師事務(wù)所律師徐斌表示，桂馨苑小區(qū)的業(yè)主如果同時在一樓有車庫，那么應(yīng)該只計一票，對于沒有產(chǎn)權(quán)證明的業(yè)主，則沒有投票權(quán)。“成立了業(yè)委會的小區(qū)，可以由業(yè)委會代替業(yè)主做決定，對于劉先生這種擁有小區(qū)產(chǎn)權(quán)的住戶應(yīng)有投票權(quán)。但如果只擁有車庫的所有權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)的話，不能參與投票。”
泰和泰律師事務(wù)所律師程穎告訴記者，建議將業(yè)主之間的矛盾和加裝電梯投票權(quán)的爭議分開處理。“小區(qū)內(nèi)住改商業(yè)主如果擁有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)也受到保護，如果侵害到其他業(yè)主的利益，可以通過法律手段維權(quán)。對于住改商業(yè)主的投票權(quán)，既要按照業(yè)委會議事規(guī)則來進行，也不能違反物業(yè)管理條例，小區(qū)業(yè)主有權(quán)參與投票。”
執(zhí)法隊：
將聯(lián)合執(zhí)法，對所有違規(guī)行為摸排調(diào)查
提起桂馨苑小區(qū)的問題，棕北社區(qū)書記鄒軍表示問題由來已久。
“桂馨苑小區(qū)住改商現(xiàn)象比較普遍，屬于歷史遺留問題。當初開發(fā)商把部分房屋和車庫直接出售給了商業(yè)用戶，2006年原物業(yè)撤出后，小區(qū)成立業(yè)委會自治管理。目前爭議集中在小區(qū)八樓的產(chǎn)權(quán)以及公共空間利用兩方面。小區(qū)業(yè)主只能提供購房發(fā)票的復(fù)印件，票據(jù)上提供的是使用權(quán)而非處置權(quán)。公共空間的使用上，社區(qū)正在協(xié)調(diào)。”
鄒軍告訴記者，小區(qū)內(nèi)住改商住戶和普通居住住戶之間的矛盾一直存在，過去由于糾紛也有業(yè)主報警。“此次加裝電梯，業(yè)主大會通過表決排除了一樓車庫業(yè)主的投票權(quán)，社區(qū)咨詢律師后認為并不妥當。反對的業(yè)主認為沒有溝通的平臺，我們12月2日下午在街道辦再次協(xié)調(diào)雙方，看能否就車庫業(yè)主的投票權(quán)達成共識。”
嚴莉莉提供的成都市網(wǎng)絡(luò)理政社會訴求平臺反饋顯示，10月28日，武侯區(qū)玉林街道辦會同武侯區(qū)綜合行政執(zhí)法局房管中隊執(zhí)法人員前往桂馨苑小區(qū)，“23個車庫中有22個存在車庫改倉庫的現(xiàn)象，部分車庫甚至存在‘三合一’現(xiàn)象。2樓以上（含2樓）還有21套產(chǎn)權(quán)房存在住改商現(xiàn)象，”
武侯區(qū)綜合行政執(zhí)法局房管中隊執(zhí)法人員表示，“將針對所有的違規(guī)行為進行全面摸排調(diào)查，各部門聯(lián)合執(zhí)法，協(xié)同處理。”
紅星新聞記者 葉燕 實習記者 王培哲 攝影報道
原標題：大坑擋門！小區(qū)加裝電梯一波三折，“住改商”業(yè)主有沒有投票權(quán)？
