眾成清泰律師事務所副主任、高級合伙人杜文堂律師做客《小姜說“法”廳》
居住環境與生活息息相關，有一個好的居住環境能讓人身心愉悅，而物業則是小區公共部分的“大管家”，對小區的環境起著重要作用，物業的服務質量也逐漸成為購房者重要參考部分之一。因此，開發商一般會對小區環境及物業服務質量有一個十分理想的描述，但是有的業主入住之后，會發現現實有些“骨感”，還經常會遇到因物業責任及收費不明確而產生的糾紛，記者邀請到了眾成清泰律師事務所的副主任、高級合伙人杜文堂律師，一起來聊一聊居住環境中的那些法律知識。
電話連線：
電梯廣告收益歸誰？你的這些權益被侵害了嗎？
“我們小區最近出現了一件，業主們都覺得不太合理的事情。”近日，《小姜說“法”廳》欄目接到了市民李女士的來電，她表示自己家住小高層，原本電梯四壁干干凈凈賞心悅目，結果最近小區物業在沒有經過業主同意的情況下，私自按上了電梯廣告，五花八門的海報影響美觀，并且電梯廣告的盈利去處也不得而知，對此，小區業主想找物業要個說法，希望了解相關法律知識。
律師：張女士所反映的物業張貼電梯廣告的行為屬于《民法典》第二百七十八條所規定應由業主共同決定的“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”的情形，上述共同決定應經雙“三分之二”以上業主參與表決，由參與表決的雙“四分之三”以上業主同意，因此，在小區包括電梯在內的公共場所、公告設施上經營廣告或者進行其他收益，應當經過業主共同決定，物業公司不得擅自引入廣告。
主持人：那么這部分電梯廣告的收益，應該歸誰所有呢？是否有法律規定，物業需要給出收益的明確的去處？
律師：扣除合理成本后，歸業主所有。《民法典》第二百八十二條規定“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”另外，《物業管理條例》第五十四條也規定了，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。同時，對于專項資金的使用情況，業主有權要求定期更新和公開。如果小區簽訂了物業服務合同的話，根據《民法典》第九百四十三條的規定，物業應當定期向業主公開服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等，可以是公開在小區的公告欄、業主的微信群等業主方便知悉情況和獲得信息的地方。實踐中，部分物業公司為了合理消化或轉移上述收入，可能會在物業服務合同中約定，該部分收益優先用于小區改造或提升小區環境，業主需要合理關注上述資金的使用情況。
主持人：我還聽說過一種情況，物業將小區原來的綠化部分推為平地，改成了停車位，這種情況合法嗎？這部分的車位收益該歸誰呢？
律師：一般來說，物業是不可以擅自更改土地使用用途的。小區土地的使用規劃是在小區建設時就經規劃批準確定的，如果物業擅自將綠化部分改為停車位，可以向縣級以上地方政府的房地產行政主管部門投訴或舉報，政府有關部門會采取相應的措施，責令其限期改正并予以一定的罰款。
但是，如果物業是經過合法程序改變土地用途，特別是一些老舊小區，原有車位配置比例不高，可能會通過業主共同確定并辦理相關規劃變更手續后，改變原有綠地的用途，根據民法典第二百七十五條規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。這種情況下建設的停車位歸業主共有，且要首先滿足業主的需要。如果小區改建后的停車場對外營業，收取一定的費用，那所得收益，根據相關法律法規的規定，應當用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
主持人：遇到上面這些情況，業主們應該如何保護自己的權益呢？
律師：《民法典》修改后對于業主權利的保護，較之前的《物權法》更加全面和清楚。根據相關法律法規的規定，物業應接受業主的監督并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問；當業主的合法權益受到侵害時有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，業主可以向有關行政主管部門報告或者投訴，也有權訴至法院請求其承擔民事責任。
一線直擊：
簽訂物業合同需謹慎，空置商品房物業費可“打折”
市民：我現在住的這個小區除了物業費，還會收電梯費，垃圾處理費，我們業主不交就不給打掃樓道，我想問一下，這屬于亂收費嗎？我們應該怎么解決呢？
律師：這種情況需要看物業服務合同，明確物業收費標準。根據《山東省物業服務收費管理辦法》的規定，物業公共服務費是物業服務企業按照物業服務合同約定，在物業管理區域內從事房屋以及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、公共秩序維持、安全防范協助等公共性服務，向業主或者物業使用人收取的費用。如果是合同約定屬于單獨另收費等情形，業主有義務繳納該筆費用，如果合同約定此類費用已包含在物業費中，業主有權不再多交，并可以向業主大會、物價局、房管局、消費者協會等投訴，也可以訴至法院。
市民：我的房子自交房到現在已經有兩年了，至今沒有入住，那這個房子的物業費能減免嗎，法律上有規定嗎？
律師：《民法典》第九百四十四條第一款規定了，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無須接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。對此，大家可能會覺得不在小區居住就要承擔物業費有些不講道理，但物業的服務是一直存在的，例如，即使我們不在小區居住，但我們作為業主，對于小區的共有部分，業主是需要承擔責任的，物業為小區綠化、衛生清潔等付出了勞動，業主當然需要承擔了一定的費用。
但是關于空房的物業費用繳納呢，也要視情況而定，比如《山東省物業服務收費管理辦法》第十七條規定“普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收，辦理空置的程序和具體減收比例由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。其他物業交付后空置六個月以上的，其物業公共服務費收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。由此可見，空房也需要繳納物業費，但如果是長時間無人居住，業主也可以與物業進行一定的協商，在法律允許的范圍內進行一定比例的少繳。
一線直擊：
高空拋物如何尋找責任人？“舉證責任倒置”了解一下
市民：前兩天，我出門上班的時候，有個礦泉水瓶從樓上掉下來，差點砸到我，把我嚇得半天回不過神來，現在不是有高空拋物的法律規定，這個怎么規定的？
律師：這種情況也就是我們平時所稱的高空拋物，《民法典》第一千二百五十四條對此有明確規定。高空拋物是為法律所禁止的，如果損害到他人是需要承擔侵權責任的，不能確定具體侵權人的由可能加害的建筑物使用人給予補償，如果物業未采取必要的安全保障措施的話也需要承擔相應的侵權責任。
主持人：這項法律規定是說，如果找不到具體是誰拋下的物品，那這棟樓上的人都需要對受到侵害的人進行賠償嗎？
律師：并不是所有居民。如果你能夠證明你不是侵權人就不用承擔賠償責任。一般來說，高空拋物都是有一定高度的，這個可以通過人或物品的受損害程度大體判斷出拋出物的墜落高度，確定一定范圍內的樓層，范圍之外的樓層當然不需要進行賠償；如果你是居住在目標范圍內的樓層，也不是必然要進行賠償的，若你可以證明你在這件事件發生之時可以證明自己家中無人也不存在掉落物品的可能，就不用承擔賠償責任。如果找不到確定的侵權人你又無法證明自己不是侵權人，就需要和其他可能是侵權人的居民一起承擔一定的賠償責任。
市民：我家住在一樓，天花板經常漏水，很糟心，找物業他們說不在服務范圍，那是樓上的事兒嗎？這種情況我應該怎么處理呢？
律師：物業的服務范圍會在物業服務合同中有明確的規定。業主可以去查看與物業簽訂的物業合同。如果在房屋保修時間內，可以請求物業在合理期限內解決問題，否則可以訴至法院；如果過了房屋的質保期限，這確實不在物業的服務范圍內，但可以請物業在其中充當協調角色，幫助業主與樓上住戶溝通盡快解決問題。如果樓上住戶一直未配合，業主可以將其訴至法院，請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失，承擔相應的民事責任。
主持人：和諧舒適的居住環境，能為生活增添色彩，而好的居住環境需要靠大家的共同守護。今天的節目到這里就結束了，如果您在法律方面有什么疑問，可以向我們節目投稿咨詢，也可以掃描屏幕下方二維碼，下載精準普法客戶端，點擊律師連線，進行在線咨詢。我們下期再見。
（大眾網 記者 姜丙陽 攝影 李開元））
