轉(zhuǎn)眼間，2020年已經(jīng)過去了，嶄新的2021年已經(jīng)到來，今年是“十四五”時期的第一年。去年11月，新華社受權(quán)發(fā)布了國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃，明確提出2021年-2025年間推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，塑造城市風(fēng)貌，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)。緊隨其后，年底12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行，確定了2021年的八項重點任務(wù)，在第三項重點任務(wù)中，明確提出要實施城市更新行動，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，簡稱為“舊改”，其針對的主要是建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)，其改造的內(nèi)容主要是重點完善“水、電、路、氣、網(wǎng)、梯、安、治”等基本功能，量力而行建設(shè)“菜、食、住、行、購”“教、科、文、衛(wèi)、體”“老、幼、站、廁、園”等公共配套服務(wù)設(shè)施。
毫無疑問，“舊改”涉及老舊小區(qū)居民生活的方方面面，是“棚改”結(jié)束之后的又一重要民生工程，在全面改造完善后居民生活水平和生活質(zhì)量會得到顯著提升。然而，如同“棚改”項目一般，有人支持自然有人反對，支持的人得到了新房安置和貨幣補償，而反對的人成為了釘子戶。在“舊改”項目中，加裝電梯也總是爭議不斷，支持的人認(rèn)為加裝電梯增添了出行便利性，解決了殘障患病居民、年邁老人上下樓的難題，而反對的人認(rèn)為加裝電梯不僅影響了老房子的采光通風(fēng)效果，降低了生活舒適度，增加了安全消防隱患，還增添了家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
隨著老齡化程度不斷加快，老齡人口不斷增多，“加裝電梯”也引發(fā)熱議，呼聲欲烈。然而，面對種種爭議，“加裝電梯”卻難以推進(jìn)。住建部副部長黃艷曾表示，加裝電梯工程的設(shè)計和工程方案，盡量兼顧各層居民的合理訴求，盡可能通過精心的個性化設(shè)計，達(dá)到利益最大化、影響最小化。在2021年1月7日，杭州市公開發(fā)布了《杭州市老舊小區(qū)住宅加裝電梯管理辦法》，成為了全國首個規(guī)范老舊小區(qū)加裝電梯的城市。據(jù)了解文件共35條，將于2021年4月1日起開始全面施行，其中有兩大亮點。
1、鼓勵探索代建租賃、共享電梯等市場化運作模式
“代建租賃、共享電梯”，即按照“居民申請、免費安裝、有償使用”的原則安裝，電梯前期安裝所需的成本費用以及后期運營維護(hù)保養(yǎng)費用都由安裝單位負(fù)責(zé)，安裝單位可以是電梯公司、物業(yè)服務(wù)公司等等。其電梯產(chǎn)權(quán)也歸安裝單位所有，運營所產(chǎn)生的乘坐費用、商業(yè)廣告費用也歸安裝單位所有。老房子的業(yè)主僅需要承擔(dān)乘坐電梯的費用，很大程度上減輕了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
目前，在北京、廣州、南京、昆明、襄陽等多個城市已有多個成功加裝“共享電梯”的案例。據(jù)了解，電梯的成本配比為電梯安裝單位出一部分，市政補貼一部分，例如北京加裝電梯市政補貼每部最高64萬元，在這個基礎(chǔ)各個區(qū)另有資金補貼，比如海淀、朝陽、石景山、西城內(nèi)的老舊小區(qū)加裝電梯各補貼6萬元、16萬元、16萬元、24萬元不等。而北京市安裝電梯的成本大致在90萬左右，也就是說在市政大額補貼的情況下，電梯安裝單位是可以實現(xiàn)長期低利潤回收成本，賺取利益。
其次，電梯的乘坐費用類似于公交、地鐵的收費標(biāo)準(zhǔn)，按照多乘多付，少乘少付，不乘不付；分層計費，層高多計，層低少計。例如昆明的一部“共享電梯”，1樓不存在任何費用，2、3樓的每次使用費為0.2元，4、5樓每次為0.25元，6、7樓為每次0.3元，支持辦理月卡或年卡，年卡不超過800元/年。
2、雙三分之二表決，雙四分之三同意
“雙三分之二表決”，即本單元建筑物專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。“雙四分之三同意”，即參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
目前，許多業(yè)主在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，早年的時候都在所在城市或其他城市購買了新的電梯商品房居住生活。例如筆者有一位朋友，從小在孝感長大，大學(xué)在武漢就讀，后面工作就業(yè)了就在武漢買房定居，父母也一起在武漢生活，孝感的老房子一般是空置或者出租。面對加裝電梯的情況，朋友的答復(fù)是如果不需要出錢自然不會反對，但是要回老家參與表決還是算了，有點浪費時間。這也是許多老舊小區(qū)的現(xiàn)狀，大多數(shù)老舊小區(qū)住宅都有常年空置的情況。
而在新規(guī)下，一棟6層樓共12戶業(yè)主的老舊小區(qū)住宅，只需要有8戶業(yè)主參與表決，其中有6戶業(yè)主同意即可加裝電梯。對比以前加裝電梯所需要的業(yè)主百分百同意，進(jìn)一步放寬了加裝電梯所需的條件。但是，如果換個角度，很有可能會出現(xiàn)3-6層業(yè)主參與表決同意加裝電梯，1、2層業(yè)主的利益就無法保障。
因此，在新規(guī)中也明確提出老舊小區(qū)住宅加裝電梯項目協(xié)議書和初步方案在擬加裝電梯住宅的單元樓道口、小區(qū)公示欄等顯著位置公示十天，公示期滿，直接受到影響的利害關(guān)系人如無實名制書面反對意見的，則開始施行，如有實名制書面反對意見的，根據(jù)利益平衡、權(quán)益受損等事宜當(dāng)事人協(xié)商處理，或者由業(yè)委會、居委會等進(jìn)行協(xié)調(diào)調(diào)解。也就是說，如果1、2層業(yè)主利益受損，依舊可以一票否決。
結(jié)語：對于老舊小區(qū)加裝電梯，住建部黃艷副部長曾提出過，應(yīng)當(dāng)做大量探索，一些經(jīng)驗值得推廣。這次杭州市所提出的加裝電梯新規(guī)來看，“代建租賃、共享電梯”等市場化運作模式如有所成效，將全面推廣，老房子業(yè)主或迎來一大利好，應(yīng)預(yù)先做好了解。
