一部電梯至少安裝5個(gè)廣告，有的還有LED屏，不少業(yè)主提出疑問——
小區(qū)電梯廣告費(fèi)到底進(jìn)了誰的口袋？
南寧市裕豐·英倫小區(qū)展示2020年度工作情況。見習(xí)記者 禤智君攝
小區(qū)電梯廣告年收入上萬元，業(yè)主能享受到福利，這樣的美事是不是令人羨慕？可是在南寧翡翠園小區(qū)II區(qū)，業(yè)主卻因?yàn)殡娞輳V告的問題，和物業(yè)“僵持”了起來。小區(qū)電梯廣告應(yīng)該如何管理，收益歸誰，錢又該怎么花？連日來，記者對(duì)一些小區(qū)進(jìn)行走訪調(diào)查，了解小區(qū)居民、物業(yè)、業(yè)委會(huì)等對(duì)這筆公共收益如何管理和使用的看法。
擅自在電梯里裝LED屏 業(yè)主聯(lián)名簽字要求拆除
近日，翡翠園II區(qū)碧瑤閣1單元的業(yè)主給物業(yè)發(fā)函，要求取消電梯內(nèi)的LED電子屏廣告。起因是今年10月，物業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意就在電梯里安裝了LED電子屏播放廣告。超過一半業(yè)主簽字同意取消后，11月份，LED電子屏被拆除。
該單元一名不愿透露姓名的業(yè)主表示，一部電梯里至少安裝5個(gè)廣告，有的還有LED屏，令人眼花繚亂。現(xiàn)在，物業(yè)在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，加裝了LED電子屏播放廣告，其產(chǎn)生的電費(fèi)還要算入業(yè)主用電公攤。而且，物業(yè)沒有向業(yè)主公示電梯廣告收益，大家都不知道這筆錢花在了哪里。
“業(yè)主去找物業(yè)問情況，物業(yè)說LED電子屏是南寧市統(tǒng)一要求安裝的，電費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。”針對(duì)這一說辭，記者來到了翡翠園II區(qū)業(yè)主服務(wù)中心，想采訪南寧市中聯(lián)金牌物業(yè)管理有限責(zé)任公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，但對(duì)方均以領(lǐng)導(dǎo)外出為由沒有接受采訪。之后，記者多次聯(lián)系，截至發(fā)稿前，仍未得到答復(fù)。
然而，雖屬同一個(gè)小區(qū)，翡翠園一期由于成立了業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)對(duì)小區(qū)的電梯廣告收益進(jìn)行了統(tǒng)一管理，不僅每半年公開小區(qū)公共收益收支情況及會(huì)計(jì)明細(xì)賬，每一筆支出都清清楚楚，年底還有結(jié)余，給每戶業(yè)主發(fā)放米、油等福利。
物業(yè)受到了業(yè)委會(huì)監(jiān)管 收益使用情況及時(shí)公布
南寧保利·鳳翔花園小區(qū)于2019年1月份備案成立了業(yè)委會(huì)，3月1日業(yè)委會(huì)正式介入小區(qū)管理。該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任蔡曉峰介紹，保利·鳳翔花園的電梯廣告收入一年有8萬多元，由物業(yè)代收代管。包括小區(qū)和傳媒公司簽訂的張貼廣告協(xié)議，每部電梯一年廣告收入是多少錢、傳媒公司如何付款等信息，業(yè)委會(huì)全部向業(yè)主公示。
除了電梯廣告收益，小區(qū)其他公共收益，包括公共車位停車費(fèi)、小賣部租金等，業(yè)委會(huì)也全向業(yè)主公布。在業(yè)委會(huì)的監(jiān)督管理下，保利·鳳翔小區(qū)的公共收益公開透明，錢也真正用在了小區(qū)建設(shè)上。之前小區(qū)的水管長(zhǎng)期存在漏水情況，業(yè)委會(huì)成立后，組織開展修補(bǔ)工作。現(xiàn)在已經(jīng)把所有漏水點(diǎn)找齊修好。
對(duì)此，業(yè)主肖阿姨一臉滿意地說：“小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，每年的開支公開透明了很多，今年元旦業(yè)委會(huì)還用公共收益里的錢給每戶發(fā)了米和油!”對(duì)此，蔡曉峰介紹，明年元旦業(yè)委會(huì)仍然會(huì)繼續(xù)這一做法，從公共收益里拿錢出來給大家發(fā)福利，并且選擇呼聲高的品牌商品。
近日，裕豐·英倫小區(qū)公共花園正中間赫然立著一塊大展板，上面對(duì)2020年小區(qū)的年度工作成果進(jìn)行了公示，同時(shí)展示了2021年重點(diǎn)工作計(jì)劃。
裕豐·英倫小區(qū)業(yè)委會(huì)主任楊建華介紹，小區(qū)里的電梯廣告收益2017之前由老物業(yè)收取，之后由業(yè)委會(huì)收管，2019年9月選聘了新物業(yè)后由新物業(yè)代收代管。“對(duì)于電梯的廣告收益，業(yè)主和物業(yè)公司會(huì)分成，一部分作為管理費(fèi)歸物業(yè)所有，剩下的歸所有業(yè)主共同所有。歸業(yè)主共同所有的部分，會(huì)用來對(duì)小區(qū)的設(shè)施進(jìn)行維修改善。”楊建華說。
在對(duì)小區(qū)設(shè)施進(jìn)行修繕前，物業(yè)會(huì)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比價(jià)，比價(jià)的結(jié)果公示7天，若無業(yè)主反對(duì)，再?gòu)墓彩找嬷兄С鲑M(fèi)用，進(jìn)行設(shè)施維修，相關(guān)賬目每季度公示一次審計(jì)報(bào)告。目前，小區(qū)的公共收益已經(jīng)用來安裝監(jiān)控?cái)z像頭、更新門禁設(shè)備等。大部分業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)和物業(yè)這種公開透明的做法表示贊同。
部分小區(qū)只有物業(yè)管理 公共收益賬務(wù)也不糊涂
有的小區(qū)即便沒有業(yè)委會(huì)，物業(yè)也能將這筆公共收益做成“明白賬”。
馬女士是第一大道潤(rùn)華尚城街區(qū)的業(yè)主，她發(fā)現(xiàn)，近期，她所居住的樓棟單元電梯曾做過維修，但這筆維修費(fèi)用卻沒有分?jǐn)偟綐I(yè)主的身上。她說：“之前單元樓的電梯壞了，物業(yè)在電梯口貼了一張告示，告知住戶電梯需要進(jìn)行維修，維修費(fèi)用會(huì)通過投放廣告來籌集，住戶們看到之后也默認(rèn)了物業(yè)的行動(dòng)，電梯沒過幾天就修好了。”
記者了解到，該小區(qū)并未成立業(yè)委會(huì)，公共設(shè)施維修這方面，小額維修費(fèi)用由物業(yè)公司與廣告公司簽訂合同籌集資金進(jìn)行，大額維修則申請(qǐng)使用小區(qū)的維修基金付款。這些款項(xiàng)的收支，物業(yè)每年都會(huì)在公告欄進(jìn)行公示。
該小區(qū)物業(yè)工作人員梁女士介紹：“目前物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)18棟樓，每一棟樓的電梯廣告收益主要用于電梯的維修與年檢，每一棟樓的電梯廣告收入一年有1000多元，這些收益目前由物業(yè)公司簽訂合同并保管，每年都會(huì)在小區(qū)內(nèi)公示。”
律師說法
業(yè)委會(huì)與物業(yè)簽訂合同 余下資金全歸業(yè)主所有
安裝電梯廣告應(yīng)該誰說了算？廣告收益該由誰來管理？最規(guī)范的管理方式是什么？
廣西冠益律師事務(wù)所律師陳翾介紹：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條、第七十六條，以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條，利用物業(yè)公共部位用于營(yíng)利，如在電梯內(nèi)安裝廣告，首先要取得業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)同意，沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)也需要得到一定比例的業(yè)主同意。已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)由業(yè)委會(huì)授權(quán)給物業(yè)公司，由物業(yè)公司辦理，費(fèi)用由物業(yè)公司收取。這些費(fèi)用在扣除相應(yīng)的管理成本之后歸全體業(yè)主所有，余下費(fèi)用如何使用由業(yè)主共同約定。成立業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)的小區(qū)可以按照規(guī)定進(jìn)行使用。”
陳律師建議，小區(qū)可以成立業(yè)委會(huì)對(duì)小區(qū)事務(wù)進(jìn)行管理，法律已經(jīng)對(duì)成立業(yè)委會(huì)的相應(yīng)流程有了較為完整的規(guī)定，在即將實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》中，這個(gè)流程會(huì)更加簡(jiǎn)化，更加便利。在業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂合同時(shí)對(duì)處理電梯收益進(jìn)行約定，在物業(yè)公司收取勞務(wù)成本、維護(hù)成本等費(fèi)用后，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)電梯管理的人力成本、日常維護(hù)成本等進(jìn)行公示，余下的資金歸全部業(yè)主所有，一般由業(yè)委會(huì)代全體業(yè)主使用這筆資金。如果物業(yè)公司沒有按照約定公示，不配合提供廣告收益去向，由業(yè)委會(huì)進(jìn)行交涉；物業(yè)將資金挪作他用，沒有按照約定將資金轉(zhuǎn)至業(yè)委會(huì)或全部業(yè)主，業(yè)委會(huì)或全部業(yè)主可以起訴至法院要求物業(yè)公司返還，甚至要求物業(yè)公司承擔(dān)一定的違約費(fèi)用；沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)想要對(duì)物業(yè)進(jìn)行起訴需要經(jīng)過一定比例業(yè)主同意。
他山之石
北京
京師園小區(qū)從2008年前后開始獲得公共區(qū)域的廣告收入，十余年來，物業(yè)公司將所有廣告收入都以各種形式返還或用到了全體業(yè)主身上。2019年，該小區(qū)先后以發(fā)放購(gòu)物卡或現(xiàn)金、抵扣物業(yè)費(fèi)等方式，向全體業(yè)主發(fā)放過電梯廣告收入。
金星園小區(qū)的電梯廣告協(xié)議由物業(yè)公司與廣告公司簽訂，在商談價(jià)格、簽訂合同等過程中，業(yè)委會(huì)成員全程參與。對(duì)于每年電梯廣告產(chǎn)生的共有收益，廣告公司按照合同約定與物業(yè)公司結(jié)算。其中，共有收益的15%作為管理費(fèi)、稅費(fèi)等返給物業(yè)公司。85%的共有收益作為對(duì)小區(qū)設(shè)施進(jìn)行改造資金，比如增設(shè)座椅、修花池、更換水池過濾系統(tǒng)。每年年底，業(yè)委會(huì)會(huì)公布賬目明細(xì)，告知業(yè)主這筆共有收益的用途及去向。
廣州
天河區(qū)的駿景花園小區(qū)業(yè)委會(huì)自去年備案后，收回了小區(qū)內(nèi)電梯大堂廣告和部分公共場(chǎng)所租賃的管理權(quán)。截至今年9月30日，業(yè)委會(huì)的賬戶上有230多萬元的公共收益。近日，經(jīng)業(yè)委會(huì)會(huì)議決定，將這筆資金中的200萬元返還給業(yè)主，平均每戶可分得100至600元。(見習(xí)記者禤智君 蘇昭宇)
