桂馨苑小區(qū)3單元門(mén)口的大坑已經(jīng)存在119天，大坑所在的位置原本計(jì)劃安裝一部電梯，而現(xiàn)在只有一個(gè)約1米深的大坑，坑內(nèi)的積水泛著綠光。
近日，桂馨苑小區(qū)業(yè)主通過(guò)成都市網(wǎng)絡(luò)理政社會(huì)訴求平臺(tái)反映，小區(qū)內(nèi)“住改商”問(wèn)題嚴(yán)重，居民生活受到商戶(hù)經(jīng)營(yíng)影響，2018年起步的加裝電梯項(xiàng)目受到部分“住改商”住戶(hù)的干擾，遲遲不能動(dòng)工。
這個(gè)大坑背后，是小區(qū)懸而未決、持續(xù)多年的住改商問(wèn)題。
▲小區(qū)三單元門(mén)口的大坑
加裝電梯一波三折
背后：小區(qū)23個(gè)車(chē)庫(kù)22個(gè)被住改商
12月2日上午，社區(qū)、消防以及業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人在小區(qū)3號(hào)樓門(mén)前討論大坑的處理事宜。紅星新聞?dòng)浾咴诂F(xiàn)場(chǎng)看到，大坑被幾塊隔離網(wǎng)圍著，部分隔離網(wǎng)已經(jīng)斷裂，3號(hào)樓的業(yè)主只能通過(guò)單元門(mén)一側(cè)不到半米的臨時(shí)通道進(jìn)出。
桂馨苑小區(qū)于1997年交房，小區(qū)只有一棟樓3個(gè)單元，共32戶(hù)業(yè)主，地上一樓有23個(gè)車(chē)庫(kù)。小區(qū)業(yè)委會(huì)主任嚴(yán)莉莉（化名）告訴記者，小區(qū)內(nèi)實(shí)際居住的只有11戶(hù)，其余房屋均以租賃或出售的方式變成了庫(kù)房、企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。一樓的23個(gè)車(chē)庫(kù)除一個(gè)物管辦公室外，其余均被改作商用。
在不少業(yè)主看來(lái)，小區(qū)的大坑，原因就是住改商。
“我們2018年開(kāi)始準(zhǔn)備加裝電梯，因?yàn)橐粯擒?chē)庫(kù)被住改商，所以業(yè)主大會(huì)上大家投票決定一樓車(chē)庫(kù)業(yè)主不能參與加裝電梯投票。隨之而來(lái)的是‘住改商’住戶(hù)的反對(duì)和投訴。”嚴(yán)莉莉介紹，2018年，小區(qū)加裝電梯準(zhǔn)備工作開(kāi)始，2019年12月首次公示，公示期結(jié)束后有小區(qū)業(yè)主提出反對(duì)意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)居民協(xié)調(diào)和安裝方案調(diào)整后，2020年8月6日電梯項(xiàng)目開(kāi)工，但開(kāi)工不久再次遭到業(yè)主反對(duì)。
記者在一份反對(duì)加裝電梯申請(qǐng)書(shū)上看到，簽字反對(duì)的既有樓上業(yè)主，也有車(chē)庫(kù)業(yè)主。
“他們的依據(jù)是小區(qū)8樓沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明，以及占用公共區(qū)域未經(jīng)過(guò)表決同意。”嚴(yán)莉莉表示，“這樣的理由很難讓人信服，小區(qū)七樓八樓是躍層復(fù)式，當(dāng)年的購(gòu)房發(fā)票可以當(dāng)作‘合法權(quán)屬證明’。至于占用公共空間，這些年占用公共空間最多的就是住改商用戶(hù)，他們沒(méi)有資格來(lái)反對(duì)。”
▲小區(qū)一樓車(chē)庫(kù)
車(chē)庫(kù)業(yè)主：
沒(méi)有征得我們同意，反對(duì)加裝電梯
嚴(yán)莉莉反映的住改商問(wèn)題屬實(shí)嗎？這些住改商是否合法？
記者走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)一樓車(chē)庫(kù)里的企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)辦公用品，卷簾門(mén)里放著打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等產(chǎn)品，幾個(gè)車(chē)庫(kù)的卷簾門(mén)旁貼著收款碼。小區(qū)業(yè)主介紹，“小區(qū)1997年交房之后一直存在‘住改商’問(wèn)題，過(guò)去有餐館也有商店，現(xiàn)在以庫(kù)房和企業(yè)辦公場(chǎng)所為主，每天進(jìn)出導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)擁堵，停車(chē)難。”
小區(qū)樓下6號(hào)車(chē)庫(kù)是一家正在經(jīng)營(yíng)的貨運(yùn)服務(wù)部，從嚴(yán)莉莉提供的一份個(gè)體工商戶(hù)信息查詢(xún)通知單來(lái)看，這家貨運(yùn)服務(wù)部在市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)登記的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是一環(huán)路南二段6號(hào)附3號(hào)，即桂馨苑小區(qū)的地址，并未具體到6號(hào)車(chē)庫(kù)。但記者隨后通過(guò)天眼查平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，這家公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照已于2019年10月17日注銷(xiāo)。
記者聯(lián)系到6號(hào)車(chē)庫(kù)的業(yè)主劉先生。劉先生反對(duì)加裝電梯，并認(rèn)為自己的經(jīng)營(yíng)并不違法，“我們進(jìn)出的貨車(chē)沒(méi)有噪音，反倒是業(yè)委會(huì)經(jīng)常鎖我們的車(chē)。我們的經(jīng)營(yíng)也不違法，但一直受到業(yè)委會(huì)的干擾，這次加裝電梯也沒(méi)有征得我們的同意，我們甚至不知道之前業(yè)委會(huì)表決的事情。”
對(duì)于營(yíng)業(yè)執(zhí)照已經(jīng)注銷(xiāo)一事，劉先生沒(méi)有回復(fù)。
▲小區(qū)一樓部分車(chē)庫(kù)被用作辦公用品倉(cāng)庫(kù)
住改商業(yè)主是否有投票權(quán)？
律師這樣說(shuō)
對(duì)于老舊小區(qū)加裝電梯，成都2018年出臺(tái)了試行意見(jiàn)，物權(quán)法中也有所涉及。
成辦函〔2018〕134號(hào)《成都市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)既有住宅自主增設(shè)電梯工作的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》中提到，既有住宅自主增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)本單元、本幢或本小區(qū)房屋專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其他業(yè)主無(wú)異議。這份試行意見(jiàn)于2018年8月印發(fā)，有效期2年。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》76條也規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
那么，劉先生這樣的住改商業(yè)主有沒(méi)有投票權(quán)？記者為此咨詢(xún)了律師。
四川君益律師事務(wù)所律師徐斌表示，桂馨苑小區(qū)的業(yè)主如果同時(shí)在一樓有車(chē)庫(kù)，那么應(yīng)該只計(jì)一票，對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明的業(yè)主，則沒(méi)有投票權(quán)。“成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)，可以由業(yè)委會(huì)代替業(yè)主做決定，對(duì)于劉先生這種擁有小區(qū)產(chǎn)權(quán)的住戶(hù)應(yīng)有投票權(quán)。但如果只擁有車(chē)庫(kù)的所有權(quán)而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的話(huà)，不能參與投票。”
泰和泰律師事務(wù)所律師程穎告訴記者，建議將業(yè)主之間的矛盾和加裝電梯投票權(quán)的爭(zhēng)議分開(kāi)處理。“小區(qū)內(nèi)住改商業(yè)主如果擁有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)也受到保護(hù)，如果侵害到其他業(yè)主的利益，可以通過(guò)法律手段維權(quán)。對(duì)于住改商業(yè)主的投票權(quán)，既要按照業(yè)委會(huì)議事規(guī)則來(lái)進(jìn)行，也不能違反物業(yè)管理?xiàng)l例，小區(qū)業(yè)主有權(quán)參與投票。”
執(zhí)法隊(duì)：
將聯(lián)合執(zhí)法，對(duì)所有違規(guī)行為摸排調(diào)查
提起桂馨苑小區(qū)的問(wèn)題，棕北社區(qū)書(shū)記鄒軍表示問(wèn)題由來(lái)已久。
“桂馨苑小區(qū)住改商現(xiàn)象比較普遍，屬于歷史遺留問(wèn)題。當(dāng)初開(kāi)發(fā)商把部分房屋和車(chē)庫(kù)直接出售給了商業(yè)用戶(hù)，2006年原物業(yè)撤出后，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)自治管理。目前爭(zhēng)議集中在小區(qū)八樓的產(chǎn)權(quán)以及公共空間利用兩方面。小區(qū)業(yè)主只能提供購(gòu)房發(fā)票的復(fù)印件，票據(jù)上提供的是使用權(quán)而非處置權(quán)。公共空間的使用上，社區(qū)正在協(xié)調(diào)。”
鄒軍告訴記者，小區(qū)內(nèi)住改商住戶(hù)和普通居住住戶(hù)之間的矛盾一直存在，過(guò)去由于糾紛也有業(yè)主報(bào)警。“此次加裝電梯，業(yè)主大會(huì)通過(guò)表決排除了一樓車(chē)庫(kù)業(yè)主的投票權(quán)，社區(qū)咨詢(xún)律師后認(rèn)為并不妥當(dāng)。反對(duì)的業(yè)主認(rèn)為沒(méi)有溝通的平臺(tái)，我們12月2日下午在街道辦再次協(xié)調(diào)雙方，看能否就車(chē)庫(kù)業(yè)主的投票權(quán)達(dá)成共識(shí)。”
嚴(yán)莉莉提供的成都市網(wǎng)絡(luò)理政社會(huì)訴求平臺(tái)反饋顯示，10月28日，武侯區(qū)玉林街道辦會(huì)同武侯區(qū)綜合行政執(zhí)法局房管中隊(duì)執(zhí)法人員前往桂馨苑小區(qū)，“23個(gè)車(chē)庫(kù)中有22個(gè)存在車(chē)庫(kù)改倉(cāng)庫(kù)的現(xiàn)象，部分車(chē)庫(kù)甚至存在‘三合一’現(xiàn)象。2樓以上（含2樓）還有21套產(chǎn)權(quán)房存在住改商現(xiàn)象，”
武侯區(qū)綜合行政執(zhí)法局房管中隊(duì)執(zhí)法人員表示，“將針對(duì)所有的違規(guī)行為進(jìn)行全面摸排調(diào)查，各部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法，協(xié)同處理。”
紅星新聞?dòng)浾?葉燕 實(shí)習(xí)記者 王培哲 攝影報(bào)道
原標(biāo)題：大坑擋門(mén)！小區(qū)加裝電梯一波三折，“住改商”業(yè)主有沒(méi)有投票權(quán)？
