省委黨校生活區(qū)電梯加裝項(xiàng)目已恢復(fù)施工。 記者趙偉攝
“后期費(fèi)用好商量，先裝上電梯再說(shuō)……”4月10日，在位于昆明市五華區(qū)豐寧街道辦事處春暉路6號(hào)的省委黨校生活區(qū)，4個(gè)單元的電梯加裝項(xiàng)目正在施工。看著藍(lán)色圍擋內(nèi)的電梯井，居民面帶笑容地談?wù)撝舷聵遣环奖愕碾y題終于快解決了。這一電梯加裝項(xiàng)目，由企業(yè)免費(fèi)安裝，居民按次、月或年付費(fèi)使用，是云南省首次采取租賃模式安裝外掛電梯。記者了解到，目前此舉尚無(wú)地方性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)支持，相關(guān)細(xì)則還未出臺(tái)，電梯安裝的報(bào)備、聯(lián)合驗(yàn)收等面臨著“無(wú)規(guī)可依”的窘境。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可參照國(guó)標(biāo)“先行先試”。不管怎么說(shuō)，很多市民期盼的“共享電梯”在昆明有了樣本。
試水 首建4部“共享電梯”
近年來(lái)，隨著共享單車(chē)、共享汽車(chē)等在各個(gè)城市興起，“共享電梯”也逐漸進(jìn)入人們視野，被視為共享經(jīng)濟(jì)時(shí)代的又一風(fēng)向標(biāo)。特別是對(duì)于老舊小區(qū)眾多的昆明來(lái)說(shuō)，既是急迫的現(xiàn)實(shí)需要，也有著巨大的市場(chǎng)需求。
按照省住建廳、省發(fā)改委、省財(cái)政廳《關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，從2019年至2021年，要基本完成全省老舊小區(qū)改造提升工作。今年，昆明市將完成約200萬(wàn)平方米老舊小區(qū)的改造，改造內(nèi)容包括道路修補(bǔ)、綠化補(bǔ)栽、下水道疏通和電梯加裝等。
位于春暉路6號(hào)的省委黨校生活區(qū)就在昆明首批老舊小區(qū)改造名單之內(nèi)。豐寧街道辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，選擇這個(gè)小區(qū)作為試點(diǎn)，有著諸多現(xiàn)實(shí)考慮。
省委黨校生活區(qū)共有24個(gè)單元，每棟樓有7層，沒(méi)有電梯。300多戶住戶大多是退休老人，其中65歲以上超過(guò)半數(shù)。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，安裝電梯是“剛需”。
去年，豐寧街道按照“政府引導(dǎo)、業(yè)主自愿、因地制宜、試點(diǎn)推行”原則，引入北京富通孝宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司云南分公司參與“共享電梯”安裝。經(jīng)多次實(shí)地勘測(cè)和安全評(píng)估，省委黨校生活區(qū)共有16個(gè)單元符合電梯安裝條件，目前先試點(diǎn)安裝1棟2單元、3棟2單元和5棟1單元、2單元共4部電梯。
“‘共享電梯’這一模式，一方面可解決資金不足的問(wèn)題，另一方面也能夠緩解費(fèi)用分?jǐn)傄鸬泥徖锛m紛。”豐寧街道相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“工作中，我們采取了黨建引領(lǐng)、民情懇談、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)三步走方式來(lái)推進(jìn)電梯安裝。”
前期準(zhǔn)備工作并非一帆風(fēng)順。春暉社區(qū)、小區(qū)業(yè)委會(huì)反復(fù)召開(kāi)民情懇談會(huì)，對(duì)電梯安裝事宜進(jìn)行介紹并解答疑問(wèn)，在小區(qū)公示欄對(duì)安裝公司的資質(zhì)、加裝方案、房屋安全鑒定等內(nèi)容進(jìn)行公示，最終三分之二以上業(yè)主簽字同意。
2019年12月，項(xiàng)目正式動(dòng)工。但不到半個(gè)月，新的問(wèn)題又?jǐn)[在施工方的面前：小區(qū)建立之初，水、電、煤氣管道都是從地下排管疏通，挖電梯地基時(shí)存在一定隱患，出于安全考慮，不少居民和煤氣公司不支持繼續(xù)開(kāi)挖。
為此，施工方和社區(qū)再次組織居民和相關(guān)單位召開(kāi)協(xié)商會(huì)，將技術(shù)保障和施工方案逐一展示，對(duì)管道進(jìn)行加固并安裝防火包，解決了居民的后顧之憂。
春節(jié)前夕，受新冠肺炎疫情的影響，電梯加裝項(xiàng)目不得不暫時(shí)停工。隨著“復(fù)工潮”的到來(lái)，項(xiàng)目承接方與街道、社區(qū)多次協(xié)商，在確保安全的前提下，于4月10日恢復(fù)施工，預(yù)計(jì)在35個(gè)工作日內(nèi)完成省委黨校生活區(qū)4部“共享電梯”的安裝，并以此作為昆明打造“共享電梯”的樣板工程。
收費(fèi) 靠新模式實(shí)現(xiàn)“雙贏”
對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，電梯安裝不用出錢(qián)，大家更關(guān)心的是使用費(fèi)用。對(duì)此，北京富通孝宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司云南分公司投資拓展部經(jīng)理劉遠(yuǎn)瑤說(shuō)：“一樓不存在使用費(fèi)用，我們初步考慮二樓和三樓每次使用付費(fèi)為0.2元，四樓和五樓每次為0.25元，六樓和七樓每次為0.3元。居民可以辦理月卡和年卡，年卡最高不超過(guò)800元，對(duì)于大家來(lái)說(shuō)，這個(gè)費(fèi)用是很實(shí)在的。”
對(duì)于住戶關(guān)注的噪音大不大、是否影響采光等問(wèn)題，劉遠(yuǎn)瑤說(shuō)，4部電梯均為無(wú)機(jī)房電梯，運(yùn)行聲量可低至30分貝以下；其外立面是玻璃幕墻，不會(huì)影響住戶家里的采光。安裝完成試運(yùn)行階段，不收取乘坐費(fèi)用。收費(fèi)階段，除了刷卡外，居民也可使用指紋、人臉識(shí)別、手機(jī)掃碼等方式付費(fèi)。
“在電梯使用費(fèi)用方面，目前云南省、昆明市均無(wú)定價(jià)指導(dǎo)，我們是參照了公司在北京、江蘇等地的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定的。”劉遠(yuǎn)瑤說(shuō)，一旦省、市有了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，就遵循本地的規(guī)定來(lái)收費(fèi)。
“裝電梯不要我們出錢(qián)，只有乘坐才付費(fèi)，價(jià)格也就幾毛錢(qián)，我們都覺(jué)得挺劃算的。”居民王明麗說(shuō)，5年前老伴摔了一跤，右腿斷了，出行基本靠輪椅，住在6樓上下很不方便。等電梯裝好后，就可以每天推老伴下樓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了。
對(duì)居民來(lái)說(shuō)，“共享電梯”前期沒(méi)有高昂的安裝費(fèi)用，后期使用費(fèi)用也在可接受范圍之內(nèi)，無(wú)疑是一件好事；但對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，前期投入的費(fèi)用，又該如何收回并實(shí)現(xiàn)盈利呢？
從業(yè)近10年的某加裝電梯公司項(xiàng)目經(jīng)理葉先生算了一筆賬：目前每部電梯的安裝費(fèi)用大概在35萬(wàn)元到40萬(wàn)元，使用壽命為20年。“按這個(gè)收費(fèi)水平，企業(yè)建一臺(tái)‘共享電梯’差不多要25年才能回本，并且需要巨額的周轉(zhuǎn)資金，這種投資巨大、回報(bào)周期長(zhǎng)的商業(yè)模式是否能長(zhǎng)久？”
對(duì)此，劉遠(yuǎn)瑤表示，“共享電梯”盈利的核心在成本控制和運(yùn)營(yíng)模式。“一方面，公司擁有電梯轎廂廣告的收益；另一方面，我們也計(jì)劃在‘共享電梯’覆蓋的小區(qū)將互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，匹配物流公司，從為居民提供家政、養(yǎng)老等服務(wù)中，以后期的大數(shù)據(jù)為公司尋找盈利點(diǎn)。此外，電梯的產(chǎn)權(quán)在公司，還能以動(dòng)產(chǎn)做質(zhì)押擔(dān)保債權(quán)，拓寬公司的融資渠道。”
“我們估算過(guò)，云南的電梯缺口約有13萬(wàn)臺(tái)。按照每臺(tái)電梯覆蓋10戶計(jì)算，用戶群可以達(dá)到130萬(wàn)戶，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。”對(duì)于這種新的商業(yè)模式，劉遠(yuǎn)瑤很有信心。
實(shí)際上，也并非所有小區(qū)都適合安裝“共享電梯”。業(yè)內(nèi)人士表示，老舊小區(qū)加裝“共享電梯”需要考慮物權(quán)所有、消防安全、不越規(guī)劃紅線等條件，同時(shí)，房屋安全等級(jí)還要達(dá)到B級(jí)以上。目前，除了省委黨校生活區(qū)外，昆明學(xué)院西二院教職工住宿區(qū)、云南旅游職業(yè)學(xué)院也符合電梯安裝條件和標(biāo)準(zhǔn)，各點(diǎn)的施工正在陸續(xù)推進(jìn)。
探討 需完善法律和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
毫無(wú)疑問(wèn)，“共享電梯”在昆明“試水”，對(duì)“懸空老人”解決上下樓難題提供了一個(gè)方向。但如何健全管理以及是否存在未知的法律風(fēng)險(xiǎn)？記者采訪了住建部門(mén)和更多業(yè)內(nèi)人士。
五華區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“老舊小區(qū)加裝電梯尚未納入建筑體系，不在住建部門(mén)的行政審批范圍之內(nèi)，其報(bào)備、聯(lián)合審批的牽頭部門(mén)都沒(méi)有明確。嚴(yán)格來(lái)講，這只是居民、物業(yè)與企業(yè)之間的商業(yè)行為，同時(shí)還需要滿足特種設(shè)備安全許可等條件。”
該負(fù)責(zé)人介紹，雖然《云南省城市既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見(jiàn)》已經(jīng)出臺(tái)，但市、區(qū)的實(shí)施細(xì)則尚未明確。依靠業(yè)主自行組織申請(qǐng)安裝，程序復(fù)雜、周期較長(zhǎng)。“但不得不承認(rèn)，這是一個(gè)新的方向，對(duì)群眾來(lái)說(shuō)也是一件好事。”
昆明市政協(xié)常委、民進(jìn)市委副主委石磊也持同樣觀點(diǎn)：“新事物的誕生，肯定要有人邁出第一步，南昌等地就專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了補(bǔ)貼鼓勵(lì)政策。可以參照現(xiàn)有的國(guó)標(biāo)先行先試，在試的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，獲取相關(guān)參數(shù)，再來(lái)制定細(xì)則，促進(jìn)地方標(biāo)準(zhǔn)的制定和完善。”
“過(guò)去一段時(shí)間，我們一直在推廣‘公交式電梯’安裝，但效果不太理想，究其原因還是在于前期的安裝費(fèi)用上。‘共享電梯’模式解決了前期安裝費(fèi)用這個(gè)最大的難題，具有可復(fù)制性和可推廣性。”石磊說(shuō)，“市政協(xié)此前也向市住建局提出過(guò)建議，可以從撥付專(zhuān)項(xiàng)資金、小區(qū)維修基金等方面來(lái)達(dá)成‘共享電梯’的安裝。
云南天外天律師事務(wù)所饒寶靜律師認(rèn)為，“共享電梯”可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)主要在于后期的維護(hù)和使用中，比如用戶自身使用不規(guī)范致使電梯受損、因電梯質(zhì)量問(wèn)題造成用戶個(gè)人利益損失、個(gè)人隱私與相關(guān)信息泄露等。另外，電梯的管理維護(hù)屬于特種行業(yè)作業(yè)，專(zhuān)業(yè)化程度高，且涉及業(yè)主、物業(yè)、電梯廠商、維保公司、質(zhì)監(jiān)部門(mén)等多方利益主體，后續(xù)管理維護(hù)的一大難點(diǎn)就在于各方信息不對(duì)稱(chēng)、不透明，容易導(dǎo)致矛盾激發(fā)。
“目前‘共享電梯’尚無(wú)政策依據(jù)，政府也缺乏相應(yīng)有效監(jiān)管措施，這種模式是否可行還需要多方考量。如出現(xiàn)糾紛，協(xié)商不成，可依法通過(guò)民事訴訟途徑解決。”饒寶靜說(shuō)。
“無(wú)論采取什么方式，只要安全、便捷，就是大家喜聞樂(lè)見(jiàn)的。”劉遠(yuǎn)瑤說(shuō)，“我們也希望借助這一‘樣板工程’，促成老舊小區(qū)加裝‘共享電梯’實(shí)施流程的完善，在云南各州市得到進(jìn)一步推廣。”
記者王恩國(guó) 陳燕報(bào)道
